Recordo una tertúlia televisiva a finals de la dècada dels 80 en la qual l’insigne polític i advocat Miquel Roca es referia al col·lapse econòmic dels països comunistes de l’Est en uns termes rotunds, tot exclamant que el fracàs d’un sistema és el fracàs d’un sistema.
La nostra estimada democràcia no és un sistema fallit però si que té patologies molt greus que hauria de resoldre sinó vol que sigui arrossegada per aquells que propugnen l’autoritarisme com a guariment de tots els mals, que en alguns casos fins i tot s’han inventat o exagerat, i que ens portaran indubtablement a un futur pitjor.
El problema més greu de la societat actual, i que s’ha accentuat en els últims 20 anys, és fer efectiu el dret de l’habitatge. Deixant de banda l’habitatge de protecció oficial (HPO) que s’ha impulsat per part de la iniciativa estrictament privada (que ha estat un percentatge petit), i posant en valor l’esforç creixent dels promotors socials de l’habitatge (fundacions i cooperatives), des del punt de vista de les Administracions, aquest és un tema que s’ha d’abordar des del penediment i la urgència.
La nostra democràcia té patologies molt greus que hauria de resoldre sinó vol ser arrossegada per aquells que propugnen l’autoritarisme, i la pitjor és la de fer efectiu el dret de l’habitatge
El penediment és necessari perquè comporta una cura de modèstia per tal de reconèixer que les polítiques d’habitatge de protecció oficial, en les seves diferents tipologies, han fracassat estrepitosament, el que afecta en divers grau a tot el ventall de forces polítiques que han tingut i tenen responsabilitat en els governs respectius.
La generació d’HPO sempre ha estat insuficient per cobrir la demanda. Aquest fet ja succeïa en el període predemocràtic quan les migracions interiors i la demografia estatal estaven desbocades. Era una època on part de la necessitat es cobria mitjançant l’autoconstrucció a la perifèria de les grans ciutats davant d’una Administració de naturalesa repressora però permissiva amb el barraquisme. No obstant, el pecat original fou, per una banda, l’absència de mecanismes de control per evitar que a posteriori els adjudicataris dels habitatges de protecció oficial no els revenguessin a preu de mercat, i per un altre, admetre que aquest règim s’extingeixi pel decurs del temps, el que es coneix com la seva desqualificació.
Fruit d’aquests mals, la ciutadania té molt present barris metropolitans amb forta presència d’un parc públic edificat en les dècades dels 80 i 90 i que en pocs anys van experimentar una substitució d’una part significativa dels seus veïns mitjançant compravendes regides exclusivament pel dret privat.
En l’actualitat, només el 3% del parc d’habitatges principals construïts a Catalunya està destinat a polítiques socials
Tardana solució: l’HPO no ha de ser de venda
La solució d’aquesta problemàtica ha arribat molt tard. El Decret 106/2009, de 19 de maig, va crear el registre de sol·licitants d’habitatge amb protecció oficial, amb la finalitat de què qualsevol comprador hagi d’estar prèviament inscrit, i d’aquesta forma supervisar l’escriptura, el que inclou tant els habitatges nous com els de segona mà. Una cautela on intervenen tant el notari com l’Agència de l’Habitatge de Catalunya que expedeix el preceptiu visat de control, previ a la transacció.
La qualificació indefinida com a HPO va ser introduïda per la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, i les seves modificacions posteriors, que contempla que el règim no caduca mentre concorrin algunes de les circumstàncies següents: que el planejament urbanístic els reservi a aquest ús, que estiguin integrats en el patrimoni públic de sòl i de l’habitatge o que així ho estableixin programes específics de foment de l’accés a l’habitatge i de la rehabilitació.
La Llei 11/2025, en vigor des del 1 de gener de 2026, preveu amb caràcter més general que mentre un municipi estigui declarat zona de mercat residencial tensionat, els HPO no es desqualifiquen, encara que hagin complert el termini original.
Però hi ha un tercer problema implícit en les polítiques d’HPO, que va més enllà d’evitar que entrin en el lliure mercat i que perdin la seva qualificació, és la necessitat que les promocions d’HPO siguin sempre en règim de lloguer, o al menys regulades per algun dret temporal (superfície, cessió d’ús o concessió), que permetin el retorn a l’Administració. El lloguer ha estat contemplat de forma tardana pels poders públics. Per exemple, IMPSOL va impulsar bàsicament al llarg dels anys construccions de venda, per fer les operacions rendibles econòmicament i més gratificants des del punt de vista polític (vistositat de l’acte de lliurament de claus). S’ha de valorar el seu canvi d’orientació des de fa un temps cap al lloguer. La demanda incessant d’habitatge requereix que l’Administració disposi d’un parc consolidat i creixent d’HPO destinat a col·lectius diversos, no només dirigit a joves i persones grans.
La normativa (des del dia 1 de gener de 2026) ja fixa que en el sostre residencial de nova implantació dels plans urbanístics al menys la meitat de l’HPO ha de ser de lloguer. Però la situació actual és tant greu, que el marc legal hauria d’establir que la totalitat del nou parc d’habitatge públic s’hagi de dedicar a lloguer o a altres formes de dret temporal on l’Administració mantingui la propietat. En aquest sentit no es justifica la pretensió de l’Ajuntament de Sant Feliu de Llobregat de reservar part del sostre residencial municipal obtingut arran el pla urbanístic del soterrament ferroviari (en tramitació) a habitatges amb preus de lliure mercat.
No es justifica la pretensió de l’Ajuntament de Sant Feliu de Llobregat de reservar part del sostre residencial municipal obtingut arran del soterrament ferroviari a habitatges de renda lliure
Episodis funestos de les ARE
Un cop explicats concisament els problemes tradicionals de les polítiques d’HPO, la seva planificació també ha tingut episodis funestos. El més proper van ser les Àrees Residencials Estratègiques, (ARE) creades per un Decret Llei 1/2007, de 16 d’octubre, de mesures urgents en matèria urbanística. Les ARE són actuacions consorciades entre la Generalitat i els Ajuntaments que preveuen la construcció de barris nous, on el 50% dels habitatges han de ser de protecció oficial. S’al·ludeix a que el desenvolupament de les ARE va naufragar a causa de l’esclat de la crisi econòmica de finals de 2007, però hi ha un motiu més de fons que explica perquè els sectors tampoc despertessin amb l’arribada posterior d’un context econòmic general més favorable. Molts dels espais que els Ajuntaments van cedir per la implantació de les ARE eren terrenys amb inconvenients previs que no havien permès l’edificació, com propietats litigioses o càrregues urbanització que dificultaven la seva viabilitat fruit d’enclavaments complexos.
En març de 2009 es van aprovar definitivament 10 plans directors urbanístics que definien 58 ARE a 60 municipis. Els nous sectors permetien la construcció de 69.523 pisos, dels quals 37.670 tindrien règim de protecció. En concret, el Pla Director Urbanístic de les ARE del Baix Llobregat preveia 15.924 habitatges repartits en 11 municipis, on només s’ha desenvolupat tres: la de la Sínia II-Horta de la Vila de Martorell, Montesa a Esplugues de Llobregat i Eixample Sud del Prat de Llobregat. Aquesta dificultat d’encaix territorial ha d’alertar per tal que els Espais de Projecte Metropolità recollits en el Pla Director Urbanístic de l’AMB (en tramitació), que han de concentrar molta oferta d’HPO i que se situen a espais que requereixen de significatives inversions prèvies per desplaçar o soterrar infraestructures, no pateixen el mateix destí que les ARE.
Els plans pel 2044 i el 2030
El Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge estableix que en el termini de 20 anys (any 2044), el 15% de la totalitat del parc d’habitatges principals construïts a Catalunya ha de ser destinat a polítiques socials. Nogensmenys, en l’actualitat aquest només representa el 3% de tot el parc.
La programació estratègica més recent és el Pla 50.000 de la Generalitat, impulsat l’any 2025 i que vol assolir aquest nombre d’habitatges assequible i de lloguer protegits en l’horitzó temporal de l’any 2030, mitjançant la col·laboració amb els Ajuntaments i promotors socials d’habitatge, i amb una distribució equilibrada arreu del territori català. Aquesta iniciativa ha localitzat en la seva primera convocatòria 670 solars disponibles, que permetran la construcció de més de 22.000 habitatges.
La construcció d’habitatge es un procés lent de mínim tres anys: elaboració de projecte, atorgament de llicència i execució de l’obra, sense tenir en compte si cal abans l’aprovació d’un pla urbanístic, un projecte de reparcel·lació i d’urbanització. Es per aquest motiu que les polítiques d’HPO han de diversificar-se i adquirir habitatges ja construïts emprant drets d’adquisició preferent (tanteig i retracte) mentre es tramiten planejaments innovadors que possibilitin la transformació de locals en HPO fora de les anelles comercials a protegir, implementin la reserves d’HPO en sòl urbà consolidat (com ha fet la ciutat de Barcelona), combinin increment de sostre destinat a HPO de titularitat municipal a canvi de què l’Ajuntament rehabiliti tot l’edifici plurifamiliar o altres mesures de densificació.
Però tot aquests esforços han de tenir present també que la urgència habitacional no només rau en l’esforç inversor i de gestió de les administracions públiques en coordinació amb els promotors socials de l’habitatge. Cal també incidir directament en el sector privat per frenar un increment del cost molt per sobre de l’evolució dels sous i de la capacitat d’estalvi de les unitats familiars.
Zones de mercat residencial tensionat
Una primera passa ha estat la contenció dels preus de lloguer que comptà amb l’intent inicial de la Llei 11/2020 que fou derogada parcialment per una sentència del Tribunal Constitucional de 2022. Posteriorment la Llei estatal 12/2023, de 24 de maig, pel dret de l’habitatge crea les zones de mercat residencial tensionat (ZMRT) que habilita limitacions al preu del lloguer, i que aquesta vegada disposa de pronunciaments favorables del Tribunal Constitucional de 2025 i 2026.
El nombre de municipis catalans inclosos en les ZMRT son 271, amb la possibilitat d’ampliar-se a 302 a curt termini, on resideix aproximadament el 84% de la població. Segons dades de l’INCASOL, la regulació de lloguers ha frenat el fort augment dels preus i els ha estabilitzat. En els primers 18 mesos de regulació (entre el primer trimestre de 2024 i el tercer trimestre de 2025) l’augment acumulat dels preus del lloguer a Catalunya ha estat del 0,9%, molt per sota del 14,9% registrat en el període comparable anterior. A la ciutat de Barcelona, el preu mitjà dels nous contractes ha baixat un 3,4% des de l’inici d’aquesta mesura.
El pas següent coherent és la proposició de llei de modificació del text refós d’urbanisme per a l’adopció de mesures de contenció de l’especulació en les zones de mercat residencial tensionat. Aquesta proposició de llei preveu en essència que, en els àmbits declarats ZMRT, el planejament urbanístic i les ordenances municipals puguin preveure que la transmissió dels immobles residencials només es puguin destinar a habitatge habitual i permanent de la persona adquirent (que inclou els parents fins a segon grau i per afinitat de primer grau) o a arrendament d’habitatge habitual aplicant la contenció de preus de lloguer.
El dictamen del Consell de Garanties Estatutàries
Aquesta proposició ha estat objecte de dictamen per part del Consell de Garanties Estatutàries (CGE), a sol·licituds dels grups parlamentaris de Junts i del Partit Popular. El dictamen emet un pronunciament unànime desfavorable en relació a aquesta proposta legislativa tant en aspectes formals com de fons. Pel que fa a la forma, considera que la tramitació de la proposició de llei no ha estat la correcta (mitjançant la fórmula de la lectura única), doncs no ha permès l’audiència del Consell de Governs Locals segons preveu l’article 85 de l’EAC. Pel que fa al fons, postula que hi ha una vulneració de competències estatals en matèria de les bases de les obligacions contractuals (article 149.1.8 de la Constitució espanyola), del dret a la propietat i a l’herència (article 33 CE), del dret a la llibertat d’empresa (article 38 CE) i del principi de seguretat jurídica (article 9.3 CE).
Tot i que el dictamen no és vinculat, deixa en safata l’argumentació d’un recurs d’inconstitucionalitat contra l’aprovació d’aquesta norma.
Si finalment aquesta norma, que ara serà esmenada, es tombada pel Tribunal Constitucional, haurem de reproduir la frase de Miquel Roca: El fracàs d’un sistema és el fracàs d’un sistema
El dictamen ha estat elaborat en molt poc temps però ha pretès una fonamentació acurada. Malgrat això no ha analitzat la motivació d’aquesta proposició com preceptua l’article 3.1 del Codi Civil estatal: “Les normes s’interpreten segons el sentit propi de les seves paraules, en relació amb el context, els antecedents històrics i legislatius, i la realitat social del temps en què han de ser aplicades, atesos fonamentalment l’esperit i la finalitat d’aquelles.” En aquest sentit, es nota a faltar un pronunciament del Consell de Garanties Estatutàries sobre aquesta proposició de llei tenint en compte la justificació de la seva exposició de motius, que sens dubte, emmarca bé la realitat social dels nostres temps.
Obvia l’article 37bis de la Llei d’urbanisme
El mercat de l’habitatge a Catalunya i al conjunt de l’Estat pateix fortes alteracions del mecanisme tradicional que regula l’oferta i la demanda atès que les operacions immobiliàries es veuen sacsejades per les inversions del gran capital, adquirents i arrendataris estrangers d’alt poder adquisitiu o el fenomen dels pisos turístics, que de retruc estan afectant la mobilitat dels estudiants europeus del programa Erasmus. Hagués estat adient que el Consell de Garanties Estatutàries estudiés les causes que han portat al legislador a incidir directament en els contractes privats, un cop que les accions dutes anteriorment ha estat insuficients.
Tot i que seria preferible que la modificació del text refós de la Llei d’urbanisme no fos l’única mesura, i que també comportés les modificacions concordants del Llibre Cinquè (Drets Reials) i Sisè (Obligacions i Contractes) del Codi Civil Català, estranyament el Consell de Garanties Estatutàries obvia que l’article 37 bis del text refós de la Llei d’urbanisme en la seva redacció vigent ja prepara el camí a aquesta reforma legislativa quan disposa que:
1. El planejament urbanístic ha de garantir que en els municipis amb una demanda residencial forta i acreditada l’ús predominant dels habitatges sigui el de residència habitual i permanent de persones.
2. El planejament urbanístic en les zones d’ús residencial ha d’admetre sempre el tipus d’ús com a residència habitual i permanent de persones, i es pot establir la compatibilitat o prohibició dels altres tipus residencials d’acord amb el principi de desenvolupament territorial i urbà sostenible i la garantia i promoció del dret a l’habitatge.
Així les coses, la reacció al dictamen del Consell de Garanties Estatutàries ha estat recollida íntegra i acríticament per un mitjà a priori seriós com La Vanguardia (edició del 4.08.2026) amb opinions despectives contra els impulsors de la llei, entre els quals es troben juristes de trajectòria contrastada.
Si finalment l’aprovació d’aquesta llei, amb totes les esmenes que ajudin a la seva claredat i solidesa, es tombada pel Tribunal Constitucional, haurem de reproduir la frase de l’insigne polític i advocat català comentada en el preàmbul d’aquest article: El fracàs d’un sistema és el fracàs d’un sistema, doncs es prioritza una interpretació rígida dels drets de propietat i de llibertat d’empresa en detriment del dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat, dret que requereix de la intervenció dels poders públics en la regulació del sòl d’acord amb l’interès general per tal d’impedir l’especulació.
La crisi habitacional és una drama que requereix de mecanismes d’emergència extraordinària tal i com s’adopten després d’una catàstrofe, amb la diferència que aquesta no és un fet puntual, sinó que es perllonga i s’ha agreujat amb el pas del temps. Pertinent seria, com s’ha actuat per mitigar el canvi climàtic, una declaració del Govern de l’Estat i de la Generalitat que decretessin la situació d’emergència en el dret a l’habitatge, que s’ha de concretar després o simultàniament en modificacions legislatives com la plantejada ara.
