El 30 de juny es tanca formalment l’era dels fons Next Generation per a rehabilitació energètica d’edificis[1]. Més de 3.400 milions d’euros que, amb tots els seus problemes de gestió, han permès que milers de comunitats de propietaris aïllessin els seus edificis i reduïssin el consum energètic. Ara que es tanca aquesta finestra de finançament extraordinari amb subvencions que en alguns casos cobrien fins el 80% de la inversió… que passarà amb els edificis pendents de rehabilitar a la regió metropolitana de Barcelona?
Els que ara ve és diferent. El nou Pla Estatal d’Habitatge 2026-2030 (PEH) destinarà uns 2.100 milions d’euros a la millora del parc edificat per a tot Espanya al llarg de tot el període — una xifra més baixa davant dels més de 3.400 milions dels fons NextGen, també per a tot l’Estat, però concentrats en cinc anys i amb una intensitat de subvenció molt superior. No és, doncs, una substitució dels fons europeus: és un model diferent, amb menys recursos directes i una lògica d’intervenció més estructural, que articula quatre línies principals de finançament per a la rehabilitació:
- La regeneració i renovació urbana i rural, orientada a àmbits territorials delimitats amb alta vulnerabilitat: barris degradats, infrahabitatge i assentaments irregulars. Preveu actuacions integrals que van des de la rehabilitació d’edificis fins al reallotjament de famílies i la reurbanització d’espais públics, amb subvencions de fins al 80% del cost.
- La rehabilitació integral d’edificis, que cobreix actuacions per millorar la seguretat estructural, accessibilitat i habitabilitat i sostenibilitat energètica. Els ajuts poden arribar fins a 20.500 euros per habitatge en els casos de major estalvi energètic, i fins al 100% del cost per a propietaris en situació de vulnerabilitat econòmica.
- La rehabilitació dins dels habitatges, adreçada a intervencions en accessibilitat i habitabilitat a l’interior dels habitatges, amb ajuts de fins a 15.000 euros i 18.000 euros per a persones amb discapacitat.
- La rehabilitació d’habitatges buits per destinar-los al lloguer social o assequible durant un mínim de cinc anys, amb ajuts de fins a 30.000 euros per habitatge o 35.000 en municipis de menys de 10.000 habitants.
Un pas en la direcció correcta, sens dubte. Però amb un model que descansa sobre dos tipus de cofinançament que no estan del tot garantits. D’una banda, el cofinançament públic: el Pla es nodreix d’un acord entre el Govern central i les comunitats autònomes, que hauran de comprometre’s a aportar el 40% del finançament mitjançant convenis bilaterals amb el ministeri. I no totes les comunitats autònomes tenen la mateixa capacitat —ni la mateixa voluntat política— per assumir aquest compromís.
De l’altra, el cofinançament privat: quan la subvenció no cobreix el total de l’obra, la part restant recau sobre la capacitat d’endeutament de les comunitats de propietaris. I aquí és on el model té el seu punt més feble. Els bancs han desenvolupat productes específics en aquesta línia per a comunitats de propietaris, que abans eren pràcticament inexistents, però que segueixen tenint limitacions per comunitats poc estructurades i amb cert nivell morositat. I d’altra part, els Certificats d’Estalvi Energètic (CAEs) que funcionen com un xec a la comunitat després de la rehabilitació que converteix l’estalvi energètic en diners, de forma que permet aportar ingressos addicionals que faran que el cost final de la rehabilitació es redueixi.
Quan el finançament no arriba a tothom
Tots aquests són instruments útils. Però tenen condicions com requerir capacitat d’avançar costos, d’assumir deute col·lectiu, i tenir massa crítica perquè l’operació sigui rendible per al banc. Les comunitats més petites, més envellides i amb menors rendes no compleixen aquests requisits. Per a elles, el triangle de finançament —subvencions + préstecs + CAEs— no és un triangle sinó un laberint sense sortida.
Aquestes comunitats no rehabilitaran per iniciativa pròpia, i són precisament les que més ho necessiten: segons l’Observatori de la Certificació d’Eficiència Energètica de l’ICAEN, 9 de cada 10 edificis de Catalunya amb certificat energètic suspenen en les exigències mínimes ambientals amb qualificacions entre la D i la G, i més d’un terç obtenen les dues pitjors qualificacions, F o G. I l’obsolescència no és només energètica, sinó també estructural, d’accessibilitat i d’habitabilitat.
Però més enllà de qui pot o no endeutar-se, cal deixar obert un debat que la política de rehabilitació encara defuig. Fins a quin punt el cost de la transició energètica dels edificis és una responsabilitat exclusivament privada? Els propietaris tenen un deure legal de manteniment dels seus immobles, és cert. Però la descarbonització del parc edificat no és només un interès individual: és una prioritat climàtica i social col·lectiva. Aquesta tensió hauria de tenir-se en compte a l’hora de dissenyar el nivell de cobertura pública del finançament.
Hi ha, a més, dos debats que gairebé no apareixen en la discussió pública. El primer és el de les plusvàlues: la rehabilitació d’un edifici finançada amb fons públics incrementa el valor de mercat dels habitatges. Qui se n’emporta el benefici? El segon és el del risc d’especulació amb els habitatges rehabilitats amb subvencions públiques que, un cop millorada la seva qualificació energètica i el seu valor de mercat, poden entrar a inflar encara més el mercat de venda o de lloguer.
Porta oberta a l’especulació verda?
El Pla 2026-2030 incorpora, és cert, un programa específic per mobilitzar cap al lloguer assequible els habitatges buits que es rehabilitin amb fons públics; una mesura positiva i necessària. Però no estableix cap condicionant equivalent per als habitatges ja ocupats en règim de lloguer: res no obliga els propietaris que reben subvencions públiques per rehabilitar edificis on ja hi viuen llogateres i llogaters a mantenir-los, a respectar les seves condicions contractuals o a no incrementar les rendes un cop millorada la qualificació energètica i el valor de mercat de l’immoble. En un context de mercats tensos com el de la regió metropolitana de Barcelona, aquest buit no és un detall tècnic: és una porta oberta a l’especulació verda.
Aquí està el repte real del Pla Estatal de l’Habitatge 2026-2030 en matèria de rehabilitació: passar d’una política d’estímul extraordinari a una estratègia estructural que no deixi enrere qui no pot endeutar-se i que s’anticipi a les pràctiques especulatives del mercat immobiliari. Però assolir-ho exigeix resoldre simultàniament diversos nusos que l’actual disseny del Pla deixa oberts.
En primer lloc, la capacitat administrativa per tramitar expedients i desencallar els colls d’ampolla que s’ha vist durant els NextGen. Si els ajuts no arriben a temps, la rehabitació es complica i el més probable és que no es faci. I les comunitats amb menys recursos són les que menys capacitat tenen d’aguantar esperes.
En segon lloc, la descentralització del finançament, perquè més enllà dels convenis bilaterals entre l’Estat i les comunitats autònomes, el repte real de la rehabilitació es juga a una escala més fina: la del barri, la del municipi, la de la metròpoli. Un exemple a replicar és el del Consorci Metropolità de l’Habitatge, que ha impulsat les Àrees de Conservació i Rehabilitació (ACR) a Cornellà de Llobregat, l’Hospitalet de Llobregat i Santa Coloma de Gramenet: intervencions integrals en barris vulnerables que combinen rehabilitació, acompanyament social i coordinació interadministrativa. Aquest model —que acosta la gestió a l’escala on viuen les persones— hauria d’estendre’s a la resta de la regió metropolitana de Barcelona i convertir-se en una referència per al desplegament dels fons de rehabilitació del PEH 2026-2030.
En tercer, la priorització territorial per passar d’ajuts genèrics a subvencions que augmentin la intensitat dels ajuts en funció del grau de vulnerabilitat social i econòmica. És a dir, augmentar les subvencions precisament allà on les comunitats tenen menys capacitat per endeutar-se. Les comunitats amb veïns de rendes baixes, edificis en entorns de poc valor de mercat o propietaris grans no rehabilitaran si han d’assumir un deute col·lectiu que no poden sostenir.
Pel que fa al finançament privat, ja existeixen instruments per a donar viabilitat als projectes on la comunitat de propietaris no té capacitat d’avançar diners. Però perquè aquests préstecs funcionin en edificis petits, comunitats amb poca organització o historial de morositat, cal que l’administració assumeixi part del risc i agrupi operacions per fer-les més atractives i viables per als bancs.
Per últim, la incertesa sobre les garanties d’assequibilitat, ja que en un mercat especulatiu com el metropolità la millora energètica podria convertir-se en una palanca d’expulsió.
El Pla Estatal de l’Habitatge 2026-2030 és una bona senyal. Les polítiques de rehabilitació comencen a pensar de manera més estructural, integrant no només l’eficiència energètica sinó també la seguretat, l’accessibilitat i l’habitabilitat que manquen en tants edificis del nostre entorn. Aquest canvi de paradigma, però, ha d’arribar també als instruments públics i privats de finançament i a la cultura de les comunitats de propietaris, per entendre la rehabilitació no com una obligació tècnica, sinó com una millora de l’espai vital.
[1] Cal matisar que el 30 de juny no és una data de tancament absolut. La Resolució TER/1620/2026, publicada al DOGC el 27 de maig, habilita per al Programa Edifici (P3) una pròrroga automàtica del termini de finalització de les obres fins al 31 de desembre de 2027, amb possibilitat d’una segona ampliació excepcional fins al 30 de juny de 2028.
