L’habitatge s’ha convertit en el termòmetre més fiable del malestar col·lectiu. Quan l’accés a un dret bàsic queda condicionat pel codi postal, el tipus de contracte o la capacitat de pagar “d’avançat” el que no tens, la crisi deixa de ser sectorial i es transforma en una crisi de legitimitat: de les institucions, del model econòmic i, sobretot, del contracte social.
Una paradoxa: indicadors que milloren i preocupació que s’enfila
La paradoxa és que, si ens mirem alguns indicadors d’assequibilitat, podríem pensar que el pitjor ja ha passat. L’informe anual de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) mostra que entre 2023 i 2024 la taxa de sobrecàrrega a Catalunya (llars que destinen més del 40% dels ingressos a l’habitatge) disminueix en diversos perfils especialment afectats: a les llars llogateres a preu de mercat baixa del 32,6% al 25%; a les llars del primer quintil de renda, del 52,9% al 46,1%; i a les llars monoparentals, del 44,1% al 38,2%.
Però, al mateix temps, la percepció ciutadana va en sentit contrari: l’habitatge no només és “un problema important”, sinó que ha passat a liderar la llista de preocupacions de país. El Baròmetre d’opinió política 3/2025 del Centre d’Estudis d’Opinió situa l’accés a l’habitatge com a principal problema per a un 31% de la població, quan fa només un any aquesta preocupació encapçalava amb un 20%.
Per què el malestar creix si alguns indicadors milloren? Per entendre aquesta aparent contradicció cal mirar què mesuren (i què no mesuren) els indicadors.
Primer: la sobrecàrrega millora sobretot entre qui “encara hi és”. És a dir: entre llars que mantenen un domicili estable i una certa continuïtat d’ingressos. Però la crisi d’habitatge és, cada cop més, una crisi de desplaçament i d’inestabilitat: persones que es desplacen cap a primeres, segones i terceres corones; famílies que passen del lloguer habitual a fórmules de curta durada; joves que retarden l’emancipació; i llars que es veuen abocades a compartir pis o a “viure en una habitació”.
El darrer recompte d’Arrels Fundació ho il·lustra amb cruesa: 1.982 persones dormint al ras a Barcelona la nit del 3 de desembre de 2025, un 43,2% més que el 2023—i, tot i això, la xifra no inclou persones en assentaments informals ni altres formes d’infrahabitatge. A l’entorn metropolità, la precarietat pren formes d’assentaments en solars en desús i situacions d’extrema vulnerabilitat: per exemple, s’ha documentat que en naus industrials als barris del Gorg i Sant Roc a Badalona malviuen més de 400 persones. I hi ha una capa encara més invisible, però massiva: les famílies que viuen en una habitació. Segons l’Enquesta Sociodemogràfica de Barcelona, el 2024 ja representen el 4,7% de la població de Barcelona, i el fenomen multi-llar ha passat del 2,9% dels habitatges (2017) al 6,6% (2024). Dit planer: una part del malestar no s’ha reduït, s’ha desplaçat i s’ha invisibilitzat.
Segon: la millora pot ser conjuntural. És plausible que l’augment dels ingressos resultat de polítiques com la pujada del salari mínim interprofessional (+5%), alleugi una part de la càrrega. Però això no neutralitza la inèrcia estructural d’un mercat on el lloguer continua sent car, escàs i volàtil. I tampoc obre la porta de la compravenda: amb preus molt elevats i una entrada (més despeses) que moltes llars no poden assumir, la propietat esdevé una cursa amb el llistó cada cop més alt. De fet, gairebé la meitat de les compravendes a Catalunya es tanquen sense hipoteca (49% el 2024), cosa que situa en clar desavantatge les llars que depenen del finançament bancari i, sovint, les acaba deixant fora. Aquesta demanda “expulsada” torna a pressionar el lloguer i intensifica la competència amb usos no residencials en un parc de lloguer insuficient.
Tercer: el malestar no el genera només el preu, sinó la inseguretat. La incertesa sobre el contracte (durada, renovació, pujades), l’amenaça de desnonament, la por a no poder continuar al barri, la discriminació en l’accés o el “nomadisme residencial” són experiències que no caben en una taxa agregada.
És innegable que, des de l’aprovació de la Llei estatal 12/2023 pel dret a l’habitatge, el sistema ha incorporat noves eines i la producció normativa dels últims anys ha estat inèdita: declaració de zones de mercat residencial tensionat i marcs per intervenir sobre el preu de les rendes. En paral·lel, Catalunya ha estat la primera comunitat autònoma en sol·licitar la declaració de zones tensionades (en el marc del procediment estatal), ha aprovat decrets llei de contenció i un règim sancionador. A escala estatal s’ha creat el nou índex de referència per a l’actualització anual de rendes i s’ha regulat el Registre Únic d’Arrendaments i la finestreta única digital per a lloguers de curta durada. A Catalunya, també s’han impulsat mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d’ús turístic.
El problema, però, no és només “tenir o no tenir normes”. El problema és que el règim dominant —un model basat en la mercantilització del sòl i l’habitatge, una dependència excessiva del parc privat i una política pública crònicament infrafinançada— absorbeix les novetats i les fa compatibles amb la seva lògica.
Quan regulem una part del mercat, la resta es reconfigura: creix el lloguer temporal (sovint fictici), el mercat d’habitacions, la segmentació per perfils, la pressió turística i la captació d’habitatges per a inversió. I mentre discutim sobre la “lletra” de la regulació, la pregunta que realment importa és una altra: quin percentatge del parc queda fora de qualsevol lògica de dret i estabilitat?
Això no vol dir que la regulació no serveixi. Vol dir que, sola, no canvia el centre de gravetat. Sense parc públic i social suficient, sense governança multinivell efectiva i sense inversió sostinguda, la regulació és necessària però insuficient.
En aquest context, el Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge de Catalunya (PTSHC) marca un punt d’inflexió: no només fixa un horitzó i uns objectius a 20 anys, sinó que reorienta els programes i actuacions de la Generalitat i, sobretot, obliga a reforçar els processos de concertació amb les administracions locals. En la pràctica, el Pla desencadena la revisió i actualització dels Plans Locals d’Habitatge dels municipis de més de 3.000 habitants i, de manera especial, dels 163 municipis declarats Àrea de Demanda Forta i Acreditada (ADFA 1 i 2), que han d’harmonitzar les seves polítiques amb l’objectiu de solidaritat urbana (destinar el 15% del parc a polítiques socials) i l’objectiu de lloguer social (un 7% del parc destinat a lloguer social).
Ara bé: aquest punt d’inflexió només serà realment transformador si es tradueix en decisions materials —sòl mobilitzat, pressupost, capacitats tècniques de les empreses públiques i de les oficines d’habitatge— i si ve acompanyat d’una corresponsabilitat efectiva entre Generalitat, món local i Estat.
Cap a una transformació sistèmica: cinc dimensions per canviar les regles del joc
Si acceptem que l’habitatge és un sistema sociotècnic —és a dir, un conjunt d’institucions, normes, mercats i infraestructures que han de donar resposta a una necessitat social essencial— i que el règim de pràctiques dominants no funciona per a les majories, la pregunta ja no és “quina mesura falta”, sinó “com canviem el règim”. La perspectiva multinivell ens ajuda a mirar alhora el que pressiona des de fora (crisi climàtica, demografia, turisme, especulació, financiarització), el que manté el sistema (regles, incentius i actors que el reprodueixen) i el que obre alternatives (nínxols d’innovació . social i pública). Des d’aquesta mirada, una transformació sistèmica a Catalunya hauria d’avançar en cinc dimensions:
1) Mercats
Reduir el pes del lloguer de mercat com a única porta d’entrada. Això implica fer créixer el parc assequible no especulatiu (lloguer social i assequible, cooperatives en cessió d’ús, fundacions i altres fórmules sense afany de lucre o de lucre limitat). I, en paral·lel, a curt termini, blindar la regulació de rendes i tancar escletxes (temporals ficticis, opacitat contractual, mercat d’habitacions sense garanties), penalitzar usos especulatius i reforçar la protecció de les persones llogateres amb realment estables de renovació automàtica i causes de resolució molt restringides.
2) Governança
Passar de la “suma” de polítiques locals a una arquitectura multinivell: Estat– Generalitat– àmbits metropolitans i comarcals i món local. Instruments compartits per captar sòl i finançament; criteris homogenis (però adaptables) per adjudicar i gestionar el parc assequible; dades i rendició de comptes (què es fa, amb quins recursos i amb quins resultats); i participació real d’actors socials i de recerca en la definició i seguiment de l’agenda. En aquest marc, la creació de CASA47, –entitat estatal d’habitatge i sòl– pot ser una resposta necessària per ordenar millor el patrimoni públic estatal i dotar-se d’una capacitat d’inversió sostinguda. Cal garantir que opera en clau de subsidiarietat i cooperació amb comunitats autònomes i municipis, evitant duplicitats i friccions competencials.
3) Inversions i finançament
No es tracta només de més pressupost públic. Cal un pacte d’inversió i finançament a llarg termini que alineï costos, ingressos i finançament: fons públics recurrents, instruments de crèdit social, captura de plusvàlues urbanes, i aliances publico-comunitàries i publico-privades sota criteris estrictes de servei públic.
En aquest sentit, la creació de CASA47 posa sobre la taula una qüestió clau: si el lloguer assequible es defineix sobretot per capacitat de pagament —i no en funció del cost real de producció i gestió—, el diferencial no pot recaure en la capacitat comptable de l’operador, sinó en un model financer robust (crèdit públic a molt llarg termini i a cost baix, subvenció de capital i estabilitat de fluxos), com mostren sistemes europeus basats en lògiques de lloguer de cost (cost-based rent). L’assequibilitat addicional per a les rendes més baixes s’ha de garantir, quan calgui, amb ajuts directes.
4) Ciència, tecnologia i infraestructures
Necessitem infraestructures públiques de dades compartides: un registre de lloguers operatiu i accessible, registres de solars disponibles i de mobilització possible, registre de grans tenidors i d’usos, i sistemes de monitoratge que mesurin allò que avui queda fora del radar del mercat: sensellarisme, amuntegament, infrahabitatge i multillar. Però la tecnologia no és només dades: també és capacitat d’execució. Accelerar la construcció i la rehabilitació amb criteris ambientals i socials (industrialització, materials de baix impacte, eficiència temps-cost, i rehabilitació justa sense expulsió). I, igualment important, innovació social en models de tinença i gestió —cooperatives en cessió d’ús, fórmules comunitàries i del tercer sector— que puguin escalar amb suport institucional.
5) Societat i cultura
Cap transició serà possible si la cultura dominant continua sent “l’habitatge com a inversió”. Cal disputar imaginari i interessos: reconèixer el paper dels sindicats de llogateres, de les xarxes veïnals i de les entitats socials; combatre la discriminació i el racisme al mercat; i construir un relat compartit on el dret a l’habitatge sigui tan indiscutible com l’accés a l’educació o a la sanitat. Aquesta dimensió és la que fa possible la corresponsabilitat: que el sector privat entengui límits, que el públic assumeixi lideratge i que la ciutadania pugui exigir, controlar i co-produir solucions.
La conclusió és incòmoda, però esperançadora: no és que “no s’hagi fet res”. És que el que s’ha fet encara no és proporcional a la magnitud del problema ni ha desplaçat el centre del sistema. La transformació sistèmica no arribarà com una única gran llei, sinó com una constel·lació de decisions coherents, sostingudes i coordinades que, durant anys, vagin fent que el règim antic deixi de ser l’opció per defecte. I aquesta és, avui, la tasca política més urgent a Catalunya.
