[Aquest article és una traducció pel Catalunya Metropolitana de la versió editada, modificada i millorada de Sin Permiso de la compareixença de Jaime *Palomera en el Congrés dels Diputats, el 18 de novembre de 2024. Es pot veure aquí. Agraïm a l’autor la seva amabilitat per enviar-nos el text]
La qüestió de l’habitatge va molt més allà de tenir sostre o tenir casa. És l’eix sobre el qual s’estructuren les nostres societats i les nostres ciutats. I el que està passant des de fa ja 15 anys és que el mercat de l’habitatge les està trencant.
Si això succeeix, és perquè ens trobem davant un gran segrest. D’una banda, hi ha una part cada vegada més gran de l’habitatge que està segrestada per dinàmiques de mercat molt especulatives. I, d’altra banda, el mateix debat sobre l’habitatge està segrestat.
1. L’habitatge com a mercaderia i la societat de propietaris
Sovint es diu que el que cal fer és augmentar l’oferta, que el mercat proveirà. Que si es dona tota la llibertat als actors privats, seran capaços de resoldre el problema de l’habitatge. Però això no resisteix una mínima anàlisi històrica. El mercat mai ha estat capaç de resoldre el problema de l’habitatge. En els últims dos segles no hi ha hagut cap moment, en cap lloc, en el qual hagi generat per si sol l’oferta suposadament necessària per a donar solució al problema. Ni tan sols quan no existia cap mena de regulació urbanística i es podia edificar sense límit, que és el món ideal al qual sempre apel·len els acte-denominats liberals.
Al contrari: el mercat de l’habitatge ha estat la causa de totes les crisis al llarg de 200 anys. Des del segle XIX, només hi ha una fase històrica en la qual el problema s’atenua en bona part: l’etapa que va des del final de la Segona Guerra Mundial fins als anys 80. Es tracta del període en el qual països com el Regne Unit, Països Baixos o Dinamarca construeixen estats de benestar on garanteixen, com hem fet aquí, l’educació, la sanitat i les pensions.
Des de la postguerra i al llarg de 40 anys, aquests països afegeixen un quart pilar a aquest Estat de benestar: l’habitatge. Encara que cap aconsegueix que sigui un dret universal, estem parlant que, per exemple, en els anys 80, el Regne Unit havia aconseguit que el 40% dels habitatges anessin públiques. És a dir, que la immensa majoria de la població tingués dret a un habitatge, garantit pel sector públic. Després va venir un llarg cicle de privatitzacions en aquest i altres països, començant amb l’impuls de Margaret Thatcher i el right to buy (dret a la compra dels habitatges fins llavors públics).
De tota manera, avui dia encara tenim casos on l’habitatge és tractat com un dret. L’exemple més paradigmàtic són les ciutats-estat de Viena i Singapur. Viena ha aconseguit, amb una política que va iniciar en 1917, que més de la meitat de l’habitatge estigui protegida de les dinàmiques del mercat. Avui dia el 70% de la població pot accedir a un habitatge públic o protegit. El màxim d’ingressos anuals és de €57,600 per a una persona soltera i €85,830 per a una parella. I si els teus ingressos pugen per sobre d’aquest llindar, no et controlaran, perquè es considera que la teva situació podria empitjorar. De tal manera que pots viure tota la vida aquí i els teus fills també. A Singapur, el 80% de la població resideix en habitatges de titularitat pública cedides en règim de propietat durant 90 anys gràcies a un programa que es va iniciar en 1965. Més tard tornaré a aquestes ciutats i a la pregunta de com ho han aconseguit.
En la península ibèrica, en canvi, mai hi ha hagut una política pública pensada per a garantir l’accés a l’habitatge. Amb l’excepció d’Euskadi, que ho reconeix com un dret subjectiu (l’administració està obligada a garantir-lo) i construeix habitatges protegits a perpetuïtat des de fa més de dues dècades (2003). Però l’Estat espanyol i les seves administracions (autonòmiques i municipals), s’han dedicat des de 1957 a construir habitatge protegit que al cap d’uns anys passa a ser propietat privada dels seus adjudicataris.
Això és una cosa que ens diferencia de tot el nostre entorn europeu. A Europa, des dels anys 50, es promou l’habitatge públic a perpetuïtat. Aquí, en canvi, es construeix habitatge protegit amb data de caducitat. Això es fa des de 1957 fins avui en la majoria de les comunitats autònomes. A excepció d’Euskadi, Navarra i Catalunya (des de 2019), totes continuen venent sòl públic i construint habitatge protegit amb l’objectiu que acabi en mans privades. En el mercat.
Això què vol dir en termes socials? Doncs que entre 1957 i 2008, que és mig segle, hi ha dues generacions que es beneficien d’una inversió pública directa o indirecta, que permet pràcticament a qualsevol persona accedir a un habitatge en propietat. És l’anomenada Societat de Propietaris. El somni del franquisme, del primer ministre d’Habitatge, José Luis Arrese, i del seu cèlebre “no volem un país de proletaris, sinó de propietaris”. El que succeeix és que això va molt més allà del franquisme. Durant els anys de democràcia, els governs de tots els colors s’han dedicat a continuar fent habitatges protegits amb la idea que acabin en mans privades. És a dir, que les famílies que tenen la fortuna d’accedir a elles es converteixen en propietàries d’aquestes cases al cap d’uns anys.
Això va de bracet de tota una cultura de la propietat, que es fomenta al llarg de mig segle. La compra d’un habitatge es converteix en un ritual d’entrada en l’adultesa. Madurar, ser adult, passa per comprar-se una casa i formar una família. També va de bracet d’un determinat model d’indústria immobiliària, basat en beneficis alts a curt termini: el que dins del sector de la construcció es coneix com la taxa de benefici del 8%, molt per sobre del ritme de creixement de l’economia. La cultura del pelotazo. És una manera de fer que ens distingeix d’altres països europeus, on una part important de la indústria fa habitatge de lloguer a perpetuïtat i de lucre limitat. Cultura de la propietat i cultura del pelotazo, sempre de la mà. Dues cares de la mateixa moneda.
Què passa quan aquestes dues generacions es converteixen en propietàries dels seus habitatges? Que la immensa majoria d’habitatges promoguts des del públic es converteixen en mercaderies. Aquestes cases es podien, i encara avui es poden, vendre en el mercat a un preu moltíssim major del que van pagar totes aquestes persones a les quals els va tocar un habitatge protegit. Posem, per exemple, un pis de mala qualitat en un barri obrer que en 1967 sortia per 30.000 pessetes. En 2008, ja podia ser venut per 250.000 €. Això, ajustat a la inflació, significa que el preu d’aquest habitatge s’havia multiplicat 47,84 vegades. És a dir, parlem d’un sistema de promoció d’habitatge protegit que alimenta les bombolles. I de les cases ja no sols com a mercaderia, sinó també com a actiu.
En l’època contemporània hem tingut dues grans bombolles. La primera va de 1986 a 1992 i la segona de 1995 a 2007. En aquestes bombolles el que es fa és situar a l’habitatge com un actiu financer no sols per a les famílies, sinó a escala planetària. I el que es busca és atreure cada vegada més els diners internacionals. És a dir, que la inversió planetària vagi especialment al sector turisme i al sector immobiliari.
2. El mercat està fracturant a la societat
Aquesta és la història, molt breument resumida, fins a l’any de la gran crisi hipotecària de 2008. El que succeeix des de llavors és una altra història molt diferent, un canvi d’època.
A partir d’aquell any s’acaba el model de l’accés generalitzat a la propietat a través de les hipoteques. Fins a 2008, qualsevol persona amb un treball mal remunerat, amb un contracte laboral de sis mesos i sense estalvis, podia accedir a una hipoteca, encara que fora d’altíssim risc. Això es va acabar. No per la benevolència dels governs i dels bancs centrals, sinó bàsicament per a preservar el sistema financer. El plantejament va ser que si els bancs continuaven donant aquest tipus d’hipoteques, amb uns preus d’habitatge cada vegada més alts i desacoblats dels salaris, haurien de donar hipoteques cada vegada de major risc. El que es fa en els acords internacionals després de la gran crisi financera és acordar que els bancs ja no podran donar aquest tipus d’hipoteques, perquè cal minimitzar el risc de fallida del sistema financer, que és el que es va produir en 2008. Una crisi terminal de la qual només es va poder sortir gràcies a un enorme rescat públic.
Llavors, qui s’està quedant les cases que han sortit a la venda en l’última dècada (2014-2023)? Sobre això tenim dades molt clares: el 56% dels habitatges s’estan adquirint sense hipoteca. És a dir, que els compradors paguen al comptat sense necessitat d’endeutar-se. A més, gairebé la meitat dels habitatges inscrits en el Registre de la Propietat en els últims anys estan en mans de societats que tenen un mínim de vuit immobles. I en l’última dècada, el nombre de grans propietaris ha augmentat un 20%. És a dir, el que està succeint és que qui accedeix a la compra principalment són els qui ja tenen propietats. Això suposa un canvi d’època, que ens acosta més al món de la primera meitat del segle XX que al que va venir després.
I què fan els propietaris que es van quedant amb aquests habitatges? Principalment les destinen al mercat del lloguer, perquè s’ha convertit en la millor de les inversions. Les rendibilitats que genera aquest mercat, que surten de les butxaques de la població inquilina, són enormes. I si està augmentant la població que viu de lloguer és perquè els habitatges que surten a la venda pararan a *multi-propietaris, societats i fons d’inversió. En altres paraules, si cada vegada hi ha més gent inquilina és perquè les cases que surten a la venda les hi queden els qui menys la necessiten. Moltes de les persones que tradicionalment haguessin accedit a un habitatge en propietat en entrar en la vida adulta s’estan veient expulsades d’aquesta societat de propietaris.
Per això cada vegada més gent viu de lloguer i ho fa durant més anys. En els últims estudis que hem fet, veiem que, mentre que el 53,6% dels menors de 30 anys tenia un habitatge en propietat en 2005, aquesta xifra ha caigut en picat: 29% en 2023. Al mateix temps, els qui viuen de lloguer s’han convertit en el grup majoritari en aquest tram d’edat, passant del 35,2% al 56,6% de llars. En el grup dels quals tenen entre 30 i 44 anys, viure de lloguer ha passat de ser una opció molt minoritària en 2005 (18,8%) a representar a més d’un terç de les llars (34,3%). I així successivament en tots els trams d’edat, excepte en el de majors de 64 anys.
En ciutats com Barcelona i Madrid, el procés és molt més ràpid i intens. La majoria de persones inquilines no són joves. Ja tenen més de 34 anys, que és el que l’administració considera com el llindar de la joventut. A Madrid, representen el 62,8% de la població que viu de lloguer; a Barcelona, el 54,7%.
Si mirem les xifres globals, veiem que les persones que viuen de lloguer a Barcelona han passat d’un 38,2% a un 44,1% entre 2017 i 2022. En cinc anys. Es tracta d’un augment espectacular, sense precedents. Un procés que s’està donant a les ciutats i que està fracturant a la societat. Els qui ja tenien propietats acumulen cada vegada més cases i els qui no tenen propietats van al mercat del lloguer i no veuen horitzó de sortir d’aquest mercat.
Hi ha una idea molt generalitzada segons la qual viure de lloguer és transitori. Perquè tothom, tard o d’hora, podrà comprar o podrà heretar. Però això és un mite que s’està esquerdant. En els dos últims estudis que hem realitzat a les ciutats de Madrid i Barcelona veiem que el 70% de les persones que viuen de lloguer no esperen heretar. I a Madrid, solament un 30% dels quals ara estan en el mercat de lloguer creuen que podran comprar. L’altre 70%, o bé diuen que no compraran mai o no ho tenen res clar.
El que s’albira, llavors, no és només una polarització entre els qui es queden les cases i els qui han de viure de lloguer. La societat també s’està dividint entre qui heretarà i qui no. Si la moneda et surt cara tens herència, augmentes el teu patrimoni de manera automàtica i t’estalvies els costos d’habitatge. No has de pagar ni hipoteca ni lloguer. I això té un efecte estalvi i efecte riquesa immediat. Però si la moneda et surt creu i no heretes, has de viure de lloguer i pagar una rendes cada vegada altes que t’impedeixen estalviar i t’obliguen a malviure. Es tracta d’una crisi de l’ideal de la meritocràcia: caminem cap a una societat de dues velocitats, en la qual el que defineix el teu futur és cada vegada menys el teu esforç i cada vegada més el fet de si heretaràs o no. Si podràs estalviar-te els costos d’habitatge o si hauràs de viure en un mercat de lloguer que té efectes, com veurem ara, empobridors.
Fins i tot entre les persones i famílies que esperen heretar, hi haurà una part important que no podrà fer-ho. Perquè el que s’està començant a veure als països desenvolupats és que cada vegada som més longeus. Ara mateix és bastant habitual viure fins als 90 anys. I això fa que una part molt important de la població, quan arriba a la vellesa, per a poder pagar-se la residència, per a poder tenir unes cures de qualitat, ha de vendre l’habitatge. Intercanviar la casa per una residència privada. Això ja està passant. Hi ha famílies on l’expectativa d’herència desapareix. I qui es queda l’habitatge d’aquests petits propietaris? Grans propietaris i societats dedicades al lloguer. Insisteixo, des de 2008 estem en un canvi de model, en una crisi incipient de la Societat de Propietaris que es va construir al llarg de mig segle.
Davant aquestes dades, algú dirà: “Escolti, però el 75% dels espanyols són propietaris”. Sí, però cal fixar-se en les tendències dels últims 15 anys. S’està obrint una bretxa entre els qui tenen propietats i els qui no, que ens condueix a un model de societat que jo crec que ni els partits d’esquerra ni els de dreta es poden permetre. Perquè el que es posa en crisi són les bases del règim social i polític. Ni tan sols algú que es consideri a si mateix liberal es pot permetre viure en una societat on el que defineix el teu futur és l’herència i no la capacitat de llaurar-te un futur.
A la distribució desigual de la propietat cal afegir-li el problema del rentisme. El mercat del lloguer funciona com una màquina que transfereix rendes dels quals menys tenen als que més. Els amos, que són entre un 6 i un 8% de la població adulta, es troben entre els grups d’ingressos més elevats (fins i tot si no es tenen en compte el que guanyen a través del lloguer). La població inquilina es troba entre els segments de menys ingressos. I al mig estan els propietaris, que són una majoria social i que no tenen habitatges en lloguer. Doncs bé, el mercat del lloguer és un mecanisme que succiona recursos de la població que està en la base de la piràmide social per a donar-los-hi als individus i famílies de majors ingressos.
A més, el mercat del lloguer és cada vegada més parasitari. Ara mateix, la pràctica més de moda entre societats dedicades a la inversió immobiliària consisteix en el següent: comprar els habitatges que surten a la venda, trossejar-les en habitacions i cobrar per cada habitació el que abans es cobrava per un habitatge sencer. Jo els convido que entrin en qualsevol portal immobiliari i analitzin el tipus d’ofertes que hi ha en el mercat del lloguer. Habitatges que fins fa poc es llogaven per 800 o 900€, s’estan llogant fàcilment per 3.000€ i cadascuna de les habitacions porta associat un contracte de lloguer temporal. Famílies que llogaven un habitatge sencer són substituïdes per adults vivint en habitacions i compartint espais comuns -en el millor dels casos.
Alguns ho denominen coliving o cohousing, però cal dir-li pel seu nom: és barraquisme vertical. Fins als anys 60, 70, i fins i tot 80, era habitual a les nostres ciutats veure autèntics barris de barraques. Avui dia encara hi ha barraques, són molt més minoritàries, com les que es poden veure a la Canyada Real de Madrid. Però al mateix temps hi ha un nou barraquisme, que anomeno vertical perquè s’amaga en els edificis de la ciutat. Un mira els edificis i el que veu és una arquitectura més o menys bella. El que no veu és el que està passant dins. I és que tenim a cada vegada més adults de més de 40 anys compartint habitatge. Adults amb treballs moltes vegades qualificats, que han de compartir habitatge amb uns altres per a poder tenir casa.
3. Un mercat molt intervingut a favor del rentisme
El pitjor és que aquest rentisme cada vegada més parasitari està subvencionat per muntanyes de diners públics. Entre tots estem finançant amb subsidis públics als qui es dediquen a aquesta mena de pràctiques antisocials. El missatge és terrible: l’Estat et premia si vius de rendes i no aportes res a la societat, però et castiga si vius del teu esforç.
En primer lloc, les persones físiques que cobren rendes tenen grans privilegis fiscals. Per norma general, algú que tingui habitatges en lloguer només tributa sobre el 50% del que ingressa en l’IRPF (Impost de la Renda sobre les Persones Físiques). L’altre 50% està exempt. En canvi, una persona que tingui un treball normal tributa sobre el 100% del que guanya. Les bonificacions fiscals en l’IRPF són majors en el següents suposats: del 60% quan l’habitatge ha estat rehabilitada; del 70% si es lloga per primera vegada a joves d’entre 18 i 35 anys; del 90% si baixa el preu del lloguer en més d’un 5%. Per si no fos prou, els lloguers també estan exempts de pagar l’IVA. Els qui defensen aquest arsenal de privilegis, tenen el quall d’afirmar que augmenten l’oferta i redueixen el seu preu. Pur terraplanisme, que nega tota l’evidència.
En segon lloc, les Socimis que estan en mans de fons d’inversió, que són els vehicles que utilitzen per a gestionar els seus estocs, no paguen l’impost de societats. Tributen un ridícul 1%. És a dir, a la petita empresa, al petit comerciant que viu del seu treball, se li demana que pagui un impost que no se’ls exigeix als grans fons d’inversió que es dediquen a negocis extractius. I els fons no són els únics privilegiats per aquest absurd sistema: les empreses dedicades al lloguer amb vuit o més immobles també tenen l’impost de societats i l’IVA súper reduïts.
En tercer lloc, quan les Socimis compren un habitatge, paguen per ell menys que qualsevol persona: gairebé no paguen l’Impost de Transmissions Patrimonials (*ITP) que sí que paga tot fill de veí. Tenen bonificat fins al 95%. De nou, els fons no són els únics beneficiats. En diverses comunitats autònomes, com Madrid i Andalusia, els qui es dediquen a comprar pisos per a la revenda també paguen menys que qualsevol veí, en gaudir d’importants privilegis fiscals relatius al *ITP.
És a dir, a una família que vol comprar el seu primer piset li estem demanant que pagui aquest impost, que varia entre un 4 i un 10% del preu de l’immoble (depèn de la Comunitat Autònoma). Es tracta d’una part molt important de l’entrada quan compres un habitatge. Però al fons voltor o a l’especulador que volen comprar aquest mateix habitatge per a especular li regalem diners públics perquè ho faci. En altres paraules: gràcies a aquest privilegi, qualsevol fons voltor o especulador paga menys per un habitatge que qui la necessita. L’Estat fa que totes les cases els surtin més barates que a la resta.
En quart lloc, els rendistes es beneficien de les ajudes al pagament del lloguer que reben els inquilins. Al no haver-hi cap mena de control de preus en la majoria de comunitats autònomes, les ajudes al pagament del lloguer es converteixen en un subisidi més al rendista, que pot pujar preus i absorbir aquesta ajuda pública.
En cinquè lloc, el segrest de pisos per a destinar-los al mercat turístic està exempt de pagar l’IVA. Tret que es prestin serveis similars als de la indústria hotelera (cosa molt rara), el rendista no ha de presentar l’IVA propi de qualsevol activitat (el tipus general és el 21%). I si es presta aquest tipus de serveis, igualment només tributa al tipus reduït del 10%.
Per tant, el mercat de l’habitatge sí que està intervingut, molt intervingut, però a favor de pràctiques hiperespeculatives, a favor del rentisme. Ara mateix, les nostres ciutats funcionen com una espècie de joc del Monopoly falsejat. Hi ha un grup cada vegada més petit de jugadors que comença la partida amb molts més bitllets que la resta. Quan volen comprar un carrer o una casa, els surten més barates. Paguen molt menys per elles. I a aquests jugadors, cada vegada que passen per la casella de sortida, els regalem molt més diners que a la resta perquè gaudeixen de totes les ajudes fiscals que he enumerat. Muntanyes de diners.
Aquest sistema, que està intervingut des del sector públic a través de mesures fiscals, té un impacte molt clar en tres sentits. En primer lloc, en els preus. Alimenta dinàmiques especulatives perquè tenim tot un sistema d’ajudes que beneficia i ajuda a qui puja preus. En segon lloc, és un sistema que promou la inseguretat residencial. A Barcelona i Madrid, el 40% de les mudances dels inquilins en els últims anys són en realitat expulsions. És a dir, quatre de cada deu inquilins que es muden en aquestes grans ciutats ho fan contra la seva voluntat. I en tercer lloc, això també redunda negativament en la qualitat dels habitatges. Tenim tot un sistema que premia els augments de preus i les expulsions d’inquilins. No hi ha incentius per a renovar els habitatges ni invertir en reformes. Per això el 59,1% dels habitatges de lloguer tenen almenys tres problemes d’habitabilitat.
4. No és un problema d’oferta sinó de polítiques orientades a l’especulació
Enfront d’això, sovint es planteja que el problema és de falta d’oferta i d’excés de demanda. Com deia al principi, aquest és el mantra que sentim constantment. El missatge és que hi ha molta demanda i que l’única solució, o la gran solució, és construir i construir. Però dir que els preus pugen perquè hi ha molta demanda és com afirmar que si un avió s’estavella és per efecte de la llei de la gravetat. Bàsicament, no t’explica res. Cal entendre bé com està funcionant el sistema d’habitatge.
El Banc d’Espanya diu que en els últims tres anys les llars han augmentat en 900.000, però que s’han construït 300.000 habitatges i que per tant hi ha un dèficit de 600.000 habitatges i que això té un efecte inflacionari en els preus. Bé, a mi m’agradaria abordar això de manera quirúrgica.
Sobre la demanda, la veritat és que portem molts anys d’augments de preus a tot arreu, incloses les ciutats que no han crescut demogràficament. Tres exemples: Las Palmas, València i Cadis. Aquestes tres ciutats van perdre habitants entre 2011 i 2021, però els preus van augmentar en totes elles de manera salvatge. A Las Palmas els preus van augmentar un 42%, a València un 40% i a Cadis un 26%.
Respecte a l’oferta, la veritat és que les dades de l’OCDE són claríssims. Continuem sent un dels països amb més habitatges per habitant. Entre tots els països de l’OCDE, Espanya és el vuitè amb més habitatges per habitant. Podem mirar també les dades de l’Institut Nacional d’Estadística. L’INE, a data de 2021, diu que hi ha 3,8 milions d’habitatges buits. La típica resposta a això és “senti, però aquests habitatges estan a l’Espanya buida, no estan en els grans municipis on fan falta”. Bé, els donaré la dada: hi ha 1.121.651 habitatges buits en les principals capitals de província i en els grans municipis. I a això cal sumar que en l’última dècada més de 400.000 habitatges han estat segrestades pel mercat turístic. Les últimes dades de l’INE de fa tres anys (2021) apuntaven al fet que la tendència era que el nombre de cases i pisos desviats al mercat turístic aconseguís i superés des de lluny aquesta xifra.
La pregunta és: com és possible que davant semblant segrest de milions d’habitatges que estan destinades a usos antisocials (buides, en el mercat turístic, lloguers de temporada) l’única solució que es planteja constantment és construir més?
I la meva resposta a això és que fins ara no hi ha ni hi ha hagut un interès real, un interès polític, a baixar els preus en aquest país.
Des de l’esclat de la bombolla en 2008, els governs i els bancs centrals no s’han dedicat a veure com podien aconseguir que l’habitatge fos més barata i assequible. Al contrari, l’objectiu ha estat, per sobre de tot, evitar que el preu de l’habitatge baixés al nivell que li hagués tocat si hagués seguit la inèrcia que portava. La manera d’aconseguir això, la manera de parar el descens de preus des de 2008, ha estat fonamentalment atreure els diners internacionals de tipus especulatiu i oportunista. Això s’aconsegueix de diferents formes.
En primer lloc, es va escometre un rescat gegantesc dels actius tòxics dels habitatges en mans de la banca, amb més de 60 mil milions d’euros, que va ser acompanyat d’una segona part, que són 50 mil milions d’euros que van a la Sareb. La Sareb també s’encarrega d’absorbir tots aquests habitatges que estaven en números vermells i en mans del sistema financer. En total parlem de 110 mil milions d’euros que intentaran sanejar uns comptes, uns paquets d’habitatges, que estan en preus baixíssims, en números vermells. Es tracta de sanejar el sistema residencial i fer-lo atractiu per a la inversió global.
En segon lloc, hi ha una altra mesura que ha tingut molta influència aquí i en altres parts: la política de baixar els tipus d’interès per part dels bancs centrals. Això ha facilitat que aquells actors amb més capacitat de compra -vegin-se, els fons i les societats d’inversió- puguin acaparar bona part dels habitatges que surten a la venda.
En tercer lloc, la política de privilegis fiscals i subvencions que ja he enumerat abans. Subsidis enormes orientats a convertir l’habitatge en un actiu especulatiu de primer ordre. O els visats d’or: visats a canvi de comprar habitatges per un valor de més de mig milió d’euros. Totes aquestes mesures, que han estat intervencions molt fortes per part de l’Estat i de les comunitats autònomes en el mercat, han anat orientades a atreure la demanda internacional i a evitar que el preu dels habitatges baixés.
I aquí és molt important també entendre que el mercat de l’habitatge no funciona com un mercat d’oferta i demanda estàndard. D’una banda, perquè l’oferta és molt inelàstica: el sòl no es pot crear. De sòl només hi ha un, que és el que t’ha donat la naturalesa. I és un sòl molt determinat, sobre el qual s’ha desenvolupat un determinat teixit urbà al llarg de molts anys d’història, amb una enorme riquesa social i uns títols de propietat associats a ell. Si tens una ciutat consolidada amb els preus disparats, és impossible crear una ciutat en paral·lel capaç de competir i baixar preus. No és el que succeeix, per exemple, en el camp de la telefonia mòbil, on noves empreses poden entrar amb un nou producte i inundar el mercat d’una oferta molt més competitiva. D’altra banda, la demanda és infinita. Està composta per una inversió internacional que està permanentment buscant mercats d’habitatge en els quals dipositar muntanyes de diners per a obtenir rendibilitats molt altes. El 80% de les compres dels grans fons les estan liderant capitals estrangers.
Clar que cal fer habitatge públic, perquè tenim unes xifres que estan en el més sota del rànquing europeu (realment no arribem ni a un 2% d’habitatge protegit). Però dir que cal construir habitatge en lloc de regular i atacar els mecanismes perversos que generen inflació de preus és un fals dilema. La cosa no va de decidir entre construir o regular.
Torno als dos casos que els citava al principi: Viena i Singapur. Sovint gent tant d’esquerra com de dreta, de tots els signes polítics, cita a Viena com un lloc que durant 100 anys ha fet molt d’habitatge públic. Això és veritat i ho continua fent. Però és clau entendre que, des de fa un segle, Viena també intervé de manera molt valenta i decidida en el mercat (com altres ciutats europees). Històricament, ha fet contractes de lloguer indefinit, regulat preus (inclòs, des de fa pocs anys, el control del preu del sòl), i establert impostos a les operacions especulatives en el mercat. A Viena es donen incentius fiscals als promotors i fons. Per descomptat. Però només a canvi de produir habitatge protegit a perpetuïtat.
5. Solucions: el que cal fer i el que cal deixar de fer
Acabaré aquest diagnòstic amb les solucions.
1r) Impedir les compres especulatives. Primer, tenim una hemorràgia: la majoria dels habitatges que surten a la venda les hi estan quedant aquells que no les necessiten realment. Que cal fer front a això? Països Baixos va assenyalar el camí al gener de 2022: va aprovar una llei que permetre que les ciutats prohibeixin les compres d’habitatge (fins a un determinat preu) quan no sigui per a viure en elles. Més de 150 ciutats en Països Baixos han aprovat una norma que el que fa és a dir: “si vostè vol comprar aquest habitatge, ha de demostrar que viurà durant quatre anys en ella”. I això quin ha provocat? Que es comenci a frenar l’entrada d’inversió especulativa en el mercat de l’habitatge. Bàsicament, es tracta de protegir la població resident que vol comprar el seu primer habitatge.
2n) Protegir la població que viu de lloguer i segurament ho farà durant tota la vida. Per a fer això hem d’homologar-nos a països com França, Escòcia, Alemanya, Països Baixos, Àustria, Dinamarca o Suècia. Què fan aquests països? Estableixen que els contractes de lloguer es renoven automàticament tret que el propietari de l’habitatge el necessiti per a si o per a un fill. És a dir, que s’hagi de mudar. Si l’inquilí compleix amb les seves obligacions, el contracte de lloguer es renova i pots viure tota la teva vida en una casa sense la por al fet que et tirin. Això, a més, fomenta la renovació dels habitatges. Quan una persona sap que es pot comprometre amb un habitatge a llarg termini, aquesta persona està disposada a fer millores en aquest habitatge i a dir-li a l’amo “senti, segons la llei caldria renovar això, caldria arreglar-ho”. I això és justament el que no està passant ara: la gent té por de parlar-li de reparacions al seu amo perquè, tal vegada, si ho diu, no li renovaran el contracte.
Aquí és molt important entendre que la naturalesa dels contractes (indefinits o temporals), malgrat el que es diu, no impacten en el volum d’oferta. Es diu constantment que les lleis franquistes van reduir l’oferta de lloguer. I sobre la base d’aquest mantra, en 1985 s’aprova el Decret Boyer, que introdueix per primera vegada els lloguers temporals, substituint als indefinits. Doncs bé, entre 1985 i l’esclat de la bombolla en 2008, l’oferta de lloguer no va deixar de descendir. Va continuar baixant a pesar que els contractes eren temporals i no indefinits. Què va ser el que va provocar ‘augment de l’oferta? Va ser l’esclat de la bombolla en 2007-2008. És des de llavors que l’oferta del lloguer ha crescut.
Al mateix temps, és crucial continuar regulant preus, contenint i baixant preus aquí on s’està fent, i també on encara no. Ara mateix hi ha una llei d’habitatge que permet a totes les comunitats autònomes protegir aquesta població, que és la de menors recursos, la població jove i no tan jove, la que es veu condemnada a un mercat del lloguer asfixiant. I una dada -aquests són dades del Registre de Fiances de Catalunya, l’Institut Català del Sòl (que registra el 80% dels lloguers): entre 2008 i 2023, l’oferta de pisos en lloguer ha pujat sempre, a excepció de l’any de la pandèmia (2020). Ho dic perquè des de 2019, quan van començar a introduir-se canvis en el mercat del lloguer, contractes més llargs, regulacions de preus, se’ns va dir que això anava a destruir l’oferta. Per què puja tant l’oferta? Pel que explicava al principi. Perquè els habitatges que surten a la venda estan sent acaparades per actors que es dediquen al negoci del lloguer, que està hiper-subsididiat i és extremadament rendible.
3r) Castigar els usos antisocials de l’habitatge en lloc de subvencionar-los, i ajudar als qui promoguin habitatge o pública a perpetuïtat. Cal deixar d’ajudar i premiar a les pràctiques especulatives (lloguers abusius, els turístics, de temporada, l’habitatge buit, etc). Hi ha penalitzar-les amb impostos molt més alts que a la resta d’activitats econòmiques. I en el seu lloc cal crear un sistema d’ajudes als qui promoguin l’habitatge social o públic a perpetuïtat i sense costos ecològics: gestors públics, cooperatives, i actors privats.
4t) Assegurar un ús òptim de l’estoc existent d’habitatges per a garantir que compleixen la seva funció social. Els objectius de construcció que es plantegen actualment aquí i en tot Europa no són realistes. És impossible construir al ritme que es planteja sense superar els límits biofísics, sense accelerar el canvi climàtic. Perquè, entre altres coses, el formigó és un material no reciclable i que genera unes emissions de carboni extremadament altes. Cal generar habitatge públic, sí, però cal veure com i quanta es fa dins dels límits planetari.
En aquest sentit, el sector públic ha de comptar amb molts més recursos i ser emprenedor. Es tracta no solament de canviar les regles del joc, sinó de ser proactiu. I això passa per agilitzar i agilitzar la creació d’habitatge públic, com deia. Però al mateix temps, el sector públic ha d’entrar en el mercat i adquirir habitatges, com van fer en el seu moment Viena i Singapur, o com ha fet *Berlin en els anys recents. Mitjançant tanteig i retracte i altres fórmules. El sector públic ha de competir amb els actors de mercat per a ampliar el sector d’habitatge social i assequible.
5è) Posar ordre en el sistema d’intermediació, on l’abús està generalitzat, per a introduir un sistema de concertació i regulació pública. Tenim un problema amb el mercat de la intermediació. Ara mateix, tant els portals com les agències tenen incentius per a augmentar els preus. D’una banda, el volum de negoci dels portals immobiliaris, que són les principals fonts d’informació en aquest país, depèn del fet que hi hagi més rotació. Quants més canvis d’inquilí, més anuncis i per tant, més negoci. I això està directament associat a les pujades de preus. A més, el portal més gran del mercat ha estat multat per Competència, per formar cartell amb cadenes immobiliàries i fixar comissions, la qual cosa tenia efectes en el preu. D’altra banda, les agències immobiliàries també tenen un incentiu per a pujar el preu perquè els seus honoraris es calculen sobre la base del preu de l’habitatge. Enfront d’això, cal eliminar els incentius perversos i els conflictes d’interessos, i introduir un sistema que protegeixi l’interès general.
6. Per què no hi ha interès a reconèixer les causes i aplicar les solucions necessàries
És evident que són necessaris canvis profunds. El problema, com deia abans, és que fins ara no hi ha hagut mai un interès real a baixar els preus. Això respon a diversos motius i actors:
a) Els legisladors i les portes giratòries. L’última secretària general d’Habitatge va sortir del Govern i va passar a treballar per al lobby dels fons d’inversió. El mateix que havia estat pressionant per a impedir qualsevol mesura que regulés el mercat del lloguer, i havia aconseguit deixar fora al lloguer de temporada. Mesos abans, ja havia fitxat la secretària d’Estat del mateix ministeri, però va haver de renunciar davant el renou i la pressió mediàtica. I en els anys anteriors, havia tingut com a portaveu a un influent exministre i exalcalde del partit governant.
D’altra banda, el 20% dels diputats ingressen rendes del lloguer, més del triple que la població. Gairebé tots els grups parlamentaris tenen habitatges en lloguer entre els seus membres. A més, quatre de cada deu diputats tenen més d’un habitatge.
Finalment, des dels governs i els bancs centrals hi ha un principi sagrat des dels anys 80, i és tractar a l’habitatge com un factor macroeconòmic: no es vol que baixi el seu preu perquè es considera que això afecta als balanços dels propietaris i empreses, les principals inversions de les quals es troben en el mercat immobiliari. Les polítiques de tipus d’interès dels bancs centrals guarden una estreta relació amb aquest objectiu.
b) Els experts i els mitjans. Gairebé tots els experts que són convidats pels mitjans i influeixen sobre els legisladors són propagadors del mantra de “el problema és la falta d’oferta”, ignorant -o pitjor, ocultant- els problemes estructurals que he explicat.
Aquí també hi ha portes giratòries i conflictes d’interessos. Pràcticament no hi ha lobby immobiliari que no tingui una pota en la universitat pública, a través de la qual finança estudis favorables als seus interessos. Destaca la UPF, amb fins a quatre càtedres pagades i codirigides per agències immobiliàries, administradors de finques i promotors. Els seus informes i opinions es presenten davant l’opinió pública com a treballs científics neutrals.
D’altra banda, els grans portals immobiliaris -els beneficis dels quals depenen d’una major rotació i inseguretat residencial- són usats i legitimats pels mitjans com a font fiable d’informació. Les seves constants informes sobre preus (sistemàticament inflats) i les seves opinions (sempre contra les regulacions favorables al dret a l’habitatge) compten amb potents altaveus. I, excepte honroses excepcions, en la majoria de territoris no existeix una contrapart d’informació pública i de qualitat que pugui contrarestar la quantitat de notícies falses que s’aboquen diàriament en el debat públic.
En definitiva, el que està succeint amb l’habitatge és com si les polítiques de sanitat i salut pública estiguessin modelades per una companyia dedicada a la venda de tabac.
Però la veritat és que la societat s’està trencant, i l’habitatge és el que l’està fracturant. Les bases del consens social que va durar 50 anys -entre 1957 i 2008- s’estan esquerdant. I la gent no pot més. Per això estem assistint a una ona de manifestacions massives i sense precedents: a Canàries, Balears, Màlaga, Madrid, Barcelona, i molts més llocs. Enfront d’això, ja no caben les mitjanes negres o els pal·liatius: cal actuar.
Jaime Palomera es doctor en Antropología Económica, membre fundador de l’Institut de Recerca Urbana (IDRA), del Sindicat de Llogateres de Catalunya i de Reviu.
