De moratòries urbanístiques a la demanda de llicències d’activitat, existeixen mecanismes en la legislació vigent que regulen el desenvolupament sostenible
Un espai comunitari per a ments independents (en anglès) o L’opció de coliving per als que saben el que volen (en castellà). Aquestes són algunes de les frases del portal web Sendia Coliving, de la immobiliària Marbori, que ofereix habitacions al centre de Sant Cugat a partir de 800€ per persona disponibles a partir de setembre. En la seva pàgina d’Instagram donen consells sobre com aconseguir el visat per a nòmades digitals —persones que treballen amb noves tecnologies amb un estil de vida que els permet canviar d’habitatge sovint— per a viure a Espanya.
Paral·lelament, la immobiliària Novafinca, marca que depèn de Marboni, ha deixat de renovar el contracte de lloguer habitual a més d’un centenar de veïns, tal com ha explicat el diari Ara. De fet, ja fa més d’un any el Sindicat de Llogateres va denunciar a l’Audiència pública del Ple de juny de 2022 pràctiques de tensionament com increments del lloguer, manca de manteniment o revisions de contracte per part de la immobiliària.
⚠️ NOVAFINCA VOL EXPULSAR A MÉS DE 100 FAMÍLIES DE SANT CUGAT! ⚠️
Aquesta setmana, els mitjans de comunicació s'han fet ressò de la #NovaEstafa de la promotora Novafinca. pic.twitter.com/tohdS1zEc3
— Sindicat de Llogateres de Sant Cugat (@LlogaterStCugat) November 1, 2023
Segons Frank Margenat, CEO de la immobiliària, en declaracions elCugatenc, “no és cert que estiguem canviant tots els pisos a coliving”, sinó que es tracta d’una “prova pilot amb una trentena de pisos que no començarà fins al 2024”. Els pisos que no estan renovant, d’acord amb el responsable, “són molt vells i la seva salut no és l’òptima”. Són pisos, explica, de fins a 50 anys, als quals “mai s’ha fet cap tipus d’actuació, i segons les Inspeccions Tècniques d’Edificis (ITE) rebudes recentment, es recomana fer una sèrie d’actuacions necessàries per millorar-los i actualitzar-los”.
El desenvolupament sostenible
Pablo Feu, advocat i membre del consell assessor de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, explica que “la immobiliària està en una operació de negoci recol·locant els habitatges per canviar a un contracte d’arrendament d’habitacions”, que en el marc del contracte civil, és legal. D’altra banda, les administracions tenen marge per protegir les famílies en situacions així?
D’una banda, la llei estatal d’habitatge aprovada el maig d’enguany estableix que el propietari, si és un gran tenidor, ha de fer una una pròrroga d’un any del contracte o de tres en el cas que els inquilins tinguin vulnerabilitat acreditada. Més enllà, cap normativa vigent a Sant Cugat impedeix legalment que es faci una pujada de preu del lloguer un cop vençut el contracte. D’altra banda, aquesta llei encara no s’està aplicant, a falta que el Ministeri de Foment desenvolupi normatives com els índexs de preus de zones tenses de lloguer –és a dir, en quines zones es regularien els preus del lloguer–, mesura que d’acord amb la Generalitat aplicaria a Sant Cugat.
L’Ajuntament està treballant per “evitar que es faci fora a més famílies”, segons Francesc Duch (ERC), regidor d’Habitatge. “Una cosa és el coliving i una altra és fer fora veïns que en alguns casos porten més de 30 anys al municipi”, explica, i fa una crida als afectats a dirigir-se a l’Oficina Local d’Habitatge (OLH) per “coordinar tota la informació”. La regidoria d’Habitatge portada per Duch està treballant conjuntament amb la regidoria d’Urbanisme d’Àngel Padrós (Junts) per buscar les solucions, ja que l’urbanisme és central també en matèria d’accés i manteniment de l’habitatge.
Feu explica una norma clau en aquests casos i poc coneguda: el principi de desenvolupament territorial i urbà sostenible, regulat en l’article 3 tant de la llei catalana d’urbanisme com del decret legislatiu 7/2015 a nivell estatal. En els dos casos és un text detallat que obliga, per exemple, als poders públics a “possibilitar l’ús residencial en habitatges de domicili habitual en un entorn urbà segur, salubre, accessible universalment, de qualitat adequada i integrat socialment. D’acord amb això, “les ordenacions de les ciutats han d’assegurar que tothom que vulgui viure-hi ho pugui fer independentment de la renda que tingui: sense provocar ni la substitució social ni la dispersió territorial”, explica.
Per tant, tal i com argumenta el jurista, el que està passant és que la pràctica civil (els contractes de lloguer són dret civil) de canviar arrendaments de residència habitual per temporal, que és molt més lucrativa, està disminuint l’oferta de residència habitual i està buscant un tipus d’usuari de renda alta: “És a dir, està fent els dos efectes prohibits; la renda baixa no té accés a l’habitatge i es produeix una dispersió territorial”. En dades de l’Incasòl del 2022, el lloguer mitjà de Sant Cugat és de 1.240 euros.
Per contrarestar els efectes, l’administració podria limitar el lloguer de temporada, mitjançant percentatges o distàncies mínimes entre habitatges que siguin de temporada, com ja es va fer amb el lloguer turístic. Aquesta regulació es pot fer mitjançant una ordenança municipal. També hi ha l’opció d’estudiar la demanda de llicències d’activitat, en tractar-se d’edificis sencers dedicats a una activitat similar a la d’un hotel o pensió. Aquesta és una de les idees aportades per Ramon Gutiérrez, portaveu d’En Comú Podem, en la presentació d’una moció que es debatrà al proper Ple.
Preguntat per aquest mitjà sobre quin tipus de contracte volen fer en els coliving, Margenat no ho especifica, només que seran “les que la llei ens permeti i d’acord amb les opcions més demandades pels clients”. “Volem donar el millor servei i benestar als nostres clients i ens adaptarem a les seves necessitats”, afegeix el CEO.
L’afectació metropolitana
“És un problema global i metropolità; ningú pot dubtar que estem davant d’un problema que cada cop és més sagnant i que no té aturador”, emfatitza Feu, en relació al fet que el mateix portal immobiliari ofereix habitacions a Cerdanyola en aquest cas explícitament dirigides a estudiants universitaris, i també al barri de Sarrià de Barcelona.
Per això és important tenir en compte l’àrea metropolitana de Barcelona com a àmbit urbanístic amb competències a través del Pla General Metropolità (PGM), vigent des de 1976 i al qual es poden fer modificacions. A més, actualment s’està preparant el Pla Director Urbanístic Metropolità (PDUM) que ara mateix està en període d’exposició pública fins el 29 de desembre. Per tant, s’hi poden fer al·legacions per intentar que s’hi introdueixin canvis, tot i que seria una proposta de mirada llarga, ja que encara queden molts anys perquè el PDUM i els documents associats que li permetran esdevenir el planejament vigent acabi substituint el PGM.
La problemàtica de fons, d’acord amb Feu, és que el mercat està convertint Sant Cugat en una ciutat d’elits, independentment del que vulgui l’administració pública. “S’ha d’intervenir, d’acord amb límits raonables; quan es lesionen els interessos públics”. Ho compara en una metàfora: “El mercat és com l’aigua, tendeix a fluir per la via més ràpida. Però si no vols que s’inundi casa teva l’has d’ordenar, de manera que segueixi fluint per unes canalitzacions”.
Apunta que aquesta és una limitació de la nova llei espanyola d’habitatge, que preveu un sistema basat en la vulnerabilitat: “Crec que no corregeix el problema, ja que s’hauria de basar en el model d’ordenació territorial que es vol, i decidir si aquest model l’ha de decidir el mercat o l’administració pública. Ara mateix, és el mercat qui decideix, i està distorsionant l’ordenació”, explica Feu, “s’han d’estudiar bé les mesures que es poden aplicar mecanismes dins del marc que ja tenim, que és la defensa de l’interès públic”.
Reaccions polítiques
En Comú Podem va dir en la roda de premsa dimarts en què va presentar la moció que portarà al proper Ple, davant de la seu de Novafinca, que “si l’Ajuntament no fa res, els especuladors sí que actuen”. El seu portaveu, Ramon Gutiérrez, també va apuntar una possible limitació legal de les pràctiques de Sendia: les llicències, ja que “són espais que funcionaran com a pensió, en tant que són un lloguer per una temporada curta i no una residència permanent i per tant haurien de tenir els permisos”.
D’altra banda, també suggereixen que es facin inspeccions, de manera que, encara que l’activitat sigui legal, sentin “l’alè de l’administració” darrere. La roda de premsa va servir per presentar la moció en què demanaran l’acció del Ministeri de Foment per aplicar la llei d’habitatge de maig. Gutiérrez també admet que la llei vigent deixa fora qüestions com la regulació turística, àmbit on també podrien arribar a entrar pràctiques com el coliving en tant que residències temporals.
La tertúlia política de Cugat Mèdia del 8 de novembre també va recollir reaccions de grups polítics. Albert Salarich (Junts), regidor d’Empresa, va explicar que “el que està fent l’empresa, sembla, no és incorrecte” i que el problema de l’habitatge és “complex”, però que “també es poden atendre les necessitats de la població flotant”. Gemma Aristoy (ERC), regidora de Drets Socials, va mostrar preocupació per la “situació especulativa que pot fer que els preus s’incrementin”.
El PSC considera que aquesta pràctica és un “símptoma d’un problema que s’arrossega des de fa temps, i cal canviar la manera com s’aborda, sobretot construint habitatge de protecció oficial”, segons Àlex Ballesta. Marco Simarro, portaveu de la CUP, va fer una crida a regular la situació “des de totes les administracions” i va reivindicar el dret a l’habitatge. En canvi, Álvaro Benejam, del PP, apel·lar a la llei de l’oferta i la demanda, que determina el preu del lloguer.
