La posada en marxa de mecanismes de control dels preus dels lloguers mitjançant la recentment aprovada Llei d’Habitatge ha comportat reaccions perverses del mercat, buscant vies per escapar de la regulació: l’increment dels contractes de lloguer de temporada sembla ser una d’elles. Malgrat no hi hagi dades encara per confirmar-ho, la tendència dels últims anys sí que mostra un increment d’aquests contractes. Segons un informe preliminar de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OH-B) basat en dades d’Idealista, l’increment interanual d’ofertes de lloguer de temporada a Barcelona entre juny de 2022 i juny de 2023 és d’un 17,6%, clarament distant al registrat en el cas de les ofertes de lloguer turístic, d’un 3,5%, però tots dos molt superiors al de l’habitatge residencial, d’un 0,5%.
Font: Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona – O-HB
Aquest tipus de lloguer, que en realitat es denomina “contracte per a ús diferent d’habitatge” sol confondre’s amb els d’habitatge turístic per la seva temporalitat, però té un rerefons molt diferent. Mentre que els contractes de lloguer d’ús turístic estan regulats per diferents normatives autonòmiques i darrerament s’han desplegat sancions històriques a pisos de lloguer turístic il·legal, els de temporada no tenen una definició legal ni les causes explícites que justifiquen l’excepcionalitat, dificultant així que les autoritats puguin exercir funcions d’inspecció, vigilància i control per sancionar l’ús fraudulent.
Malgrat això, hi ha un conjunt de característiques que es poden associar a aquests contractes: són pensats per a casos excepcionals, en els quals una persona necessita cobrir les seves necessitats d’habitatge de manera temporal, disposant generalment d’un habitatge o residència habitual en un altre indret.
Parlem de casos com el dels estudiants internacionals que venen a fer estades curtes, treballadors temporals en projectes amb una durada determinada, persones receptores de tractaments mèdics o assistencials en un lloc diferent de la seva residència habitual o persones que fan obres en el seu habitatge principal requerint d’un lloc per viure durant l’execució d’aquestes. El cas dels nòmades digitals –la tendència millenial de treballar des de qualsevol part del món sense tenir mai una residència permanent– i els efectes d’aquesta població sobre l’increment del preu de l’habitatge, així com els processos de transformació urbana, segregació socioespacial i gentrificació transnacional, mereix un tractament diferencial a la resta de causes que justifiquen un contracte de lloguer temporal, com per exemple pensar en càrregues fiscals més altes.
Tornant a la configuració dels lloguers de temporada, a pesar de l’escassa regulació que tenen a la LAU, la justícia s’ha pronunciat en alguns casos en els quals la propietat ha fet servir aquesta modalitat signant contractes d’una durada màxima d’onze mesos quan en realitat eren arrendament d’habitatge habitual. Els tribunats han deixat clar que l’element diferenciador d’aquests contractes respecte als d’habitatge habitual i permanent és la temporalitat de l’ocupació, entesa en sentit ampli i flexible, que no guarda relació solament amb el termini de durada cronològic, sinó amb la finalitat a la qual va encaminat l’arrendament.
Així, el “mite urbà” dels onze mesos de durada dels contractes de lloguer de temporada, que no està escrit en cap norma, no és més que una falsa assegurança que utilitzen les immobiliàries per intentar reforçar els seus arguments en cas d’un judici per infracció de la llei.
Un aspecte important i poc explorat en cas de simulació de contractes de temporada, són les denúncies per infraccions a la Llei de Consumidors, competència de la Direcció General de Consum del Ministeri de Drets Socials, Consum i Agenda 2030. I és important perquè si equiparem legalment la persona arrendatària amb una persona consumidora de serveis d’allotjament, i les persones propietàries amb “empresaris” que es dediquen al negoci del lloguer d’ús distint del d’habitatge, el contracte que subscriuen podria constituir un contracte protegit per la llei esmentada. En conseqüència, sent l’habitatge un bé de primera necessitat, d’ús ordinari i generalitzat, les sancions per les accions fraudulentes que s’aprofitin d’aquesta situació podrien arribar a considerar-se una infracció greu amb sancions entre 10.001 i 100.000 euros.
És per això que en els discursos sobre qui guanya i qui perd amb els contractes de temporada, és absolutament necessari reivindicar les greus afectacions per a les persones que busquen lloguers estables, assequibles i de llarga durada, i els efectes nefastos que té la desviació de contractes de lloguer habitual cap als de temporada sobre la ja escassa oferta de lloguer habitual. Però també és fonamental destacar els riscos -sovint ignorats o inclús desconeguts- que assumeixen els propietaris que utilitzen fraudulentament el contracte de temporada, guiats principalment per la possibilitat de treure una major rendibilitat de l’immoble, i que poden dissuadir-los d’aquesta idea.
A més del risc de rebre sancions greus per la vulneració dels drets dels consumidors i de la possibilitat que el llogater pugui demostrar davant dels tribunals que l’immoble és la seva residència habitual, passant així a convertir-se en un contracte d’habitatge habitual “protegit” per la Llei d’Habitatge, aquells que realitzen falsos contractes de temporada han de considerar altres factors negatius abans de pensar en els guanys d’aquest negoci:
- Inestabilitat dels contractes de temporada que perjudica tant persones inquilines com persones propietàries. Aquestes últimes, en relació amb el temps que requereix portar la gestió de la propietat i els processos contractuals (especialment quan es fa de manera directa), així com la impossibilitat de tenir un flux d’ingressos predictible en aquesta modalitat de contracte a curt termini.
- La vacant de l’immoble és més recurrent entre contractes de temporada que en contractes d’habitatge de llarga durada, i en aquests casos hi ha un alt risc de deixar de percebre la renda durant un o més mesos mentre es troba un nou arrendatari, causant un impacte econòmic en les finances de la part arrendadora.
- El pagament de comissions immobiliàries per la gestió del lloguer de temporada és assumit majoritàriament pels hostes. Quan aquesta figura s’utilitza de forma fraudulenta per encobrir un contracte de lloguer habitual i es cobren els honoraris, estaríem davant d’un doble frau a la llei. En aquest cas, un cop demostrada la simulació del contracte hi hauria lloc a reclamar la devolució dels honoraris pagats indegudament a través d’una demanda de judici verbal.
- Pèrdua de la reducció del 60% de l’IRPF prevista en l’article 23.2 de la LIRPF, ja que aquesta reducció només aplica quan el destí de lloguer és satisfer la necessitat permanent d’habitatge dels arrendataris. En aquest cas s’han de declarar les rendes percebudes com a rendiments de capital immobiliari i si l’arrendador és una persona jurídica, no estarà exempt de l’IVA.
- Els canvis reiterats d’inquilins requereixen realitzar majors reparacions i freqüents millores a l’immoble, factor que repercuteix en un augment dels costos per a la propietat. Igualment, s’ha demostrat que les llogateres estables són més propenses a cuidar la propietat en considerar-la una llar a llarg termini, cosa que redueix el desgast i els danys.
- Relacions conflictives entre les parts del contracte d’arrendament que poden originar disputes en instàncies judicials a efectes de demostrar que és l’habitatge habitual i permanent. L’elevada rotació de veïns, també pot intensificar els processos de gentrificació als barris i ressentir les relacions en les comunitats de veïns i el teixit comunitari.
Per tot això, establir una regulació clara dels contractes de lloguer d’ús diferent del d’habitatge és una aposta per millorar les condicions de seguretat jurídica i estabilitat tant per inquilins com per propietaris. Els buits que avui té la llei només propicien fraus i augmenten la probabilitat de litigis pels contractes de lloguer. Per això, és urgent que el grup de treball constituït pel Ministeri d’Habitatge per avançar en una proposta normativa de regulació dels contractes d’arrendament de temporada tingui resultats i propostes en els pròxims mesos.
Quan no són usats de manera fraudulenta, els contractes de lloguer de temporada poden ser un instrument útil per a gestionar la demanda d’habitatge esporàdica en metròpolis universitàries i d’alta atracció de talent com és el cas de Barcelona. Segons dades del Ministeri d’Universitats, en el curs 2021-2022 Catalunya va rebre un total de 43.787 estudiants estrangers, i aquest èxit i atracció de talent del que anomenaríem una metròpoli global, ha de ser capaç de trobar mecanismes de compensació de la pressió que exerceix la població temporal amb nivells de renda i disponibilitat de pagament més alta que els de la població local sobre el mercat de l’habitatge.
En el procés de reflexió Barcelona Demà per l’elaboració del nou pla estratègic Compromís Metropolità 2030, ens vam preguntar quins són els nivells tolerables d’atracció de talent que té la metròpoli de Barcelona sense posar en risc d’exclusió a la població local. Dit d’una altra manera: si és compatible ser una metròpoli oberta al món amb tenir territoris cohesionats i disponibilitat d’habitatge assequible per als seus habitants.
Edifici d’habitatges en el barri del Poblenou, abril de 2024.
Aquests debats continuen vigents en una metròpoli que creix un 4% en creació d’startups amb l’atracció de professionals de perfils altament qualificats i que acollirà a finals d’estiu la Copa Amèrica de Vela. Per alinear, apropar i conciliar aquests interessos dels actors que persegueixen un model de prosperitat i atracció, les missions del Compromís Metropolità 2030 ofereixen un marc estratègic útil, que posa l’enfocament en una prosperitat redistributiva que redueixi les desigualtats, lluiti contra l’exclusió residencial i situï la regió metropolitana de Barcelona com una de les metròpolis capdavanteres en les lluites col·lectives d’aquest segle.
Atès que Barcelona sempre aspira a ser referent internacional en polítiques urbanes, per què no ens proposem ser capital europea de referència en garantir el dret a l’habitatge dels seus habitants?
Foto portada: Sindicat de Llogateres i Llogaters, acció a les oficines de l’agència immobiliària SHBarcelona al 31 de gener de 2024
Luisa Fernanda Pinto, professional en dret i especialista en habitatge del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona