La regulació dels preus del lloguer a Catalunya que havia d’entrar en vigor al febrer encara no és una realitat. A la metròpoli de Barcelona on l’oferta és insuficient i la inassequibilitat és crònica, portem nou mesos esperant que s’apliqui la declaració de les zones de mercat tens contemplada a la Llei d’Habitatge. Mentrestant, els preus del lloguer continuen el seu ascens imparable, condemnant a moltes famílies a la incertesa i la precarietat.
Dins del paquet d’actuacions públiques que preveu la llei per aquestes zones tenses, les mesures de contenció de rendes, que no són les úniques mesures possibles, han acaparat tots els titulars per la imminència que s’espera de la seva posada en acció sobre els lloguers. Ja l’any 2020, mentre va estar en vigència, la regulació catalana de contenció de rendes va fer que el preu mitjà del lloguer baixés un 7% als 40 municipis on aplicava la regulació.
Amb l’acord entre el Ministeri d’Habitatge i el Departament de Territori de la Generalitat, les persones que destinen més del 30% dels seus ingressos al lloguer a 140 municipis declarats zones tenses, esperen un alleugeriment d’aquesta sobrecàrrega.
Malauradament, les informacions que corren al voltant de les negociacions sobre l’índex de preus de referència no són esperançadores. La proposta del Ministeri seria establir un ventall ampli que permetria a la propietat agafar la part superior de la forquilla, amb valors pràcticament iguals als lloguers inflats que tenim avui dia.
Aplicant l’índex català, per exemple, a un pis de 80 m2 a Barcelona en una zona com Sant Martí o el Clot, amb dues habitacions i ascensor, el llindar inferior de l’índex seria de 10,53 €/m2 i el superior de 15,09 €/m2. Si aquesta forquilla es tanca i els dos valors s’apropen al superior, el lloguer no baixaria dels 1.200€.
A la regió metropolitana, on els preus mitjans del lloguer s’apropen cada cop més o fins i tot en alguns municipis sobrepassen els preus de Barcelona, aplicar la franja superior de l’índex no només seria descafeïnar la regulació, sinó validar i promoure des de l’administració l’establiment de preus especulatius de lloguer.
És així com cal ser conscients que la limitació dels lloguers en zones ja tenses d’un mercat que no ha tingut cap control en les últimes dècades implica que estem actuant sobre preus ja excessius, on el sostre és una quantitat inflada pels agents especuladors. Per això, la lògica de la regulació hauria de tenir com a futur desitjable una baixada de preus i no un estancament dels valors actuals.
Davant la impotència d’un futur que sembla impossible, sempre és bo veure el que passa en altres llocs del món i agafar esperances Ciutats com Lisboa, Berlín, Viena, Califòrnia o Nova York, han implementat diferents sistemes de contenció o estabilització dels lloguers.
Un exemple significatiu és el de Kingston, a l’estat de Nova York. Es la primera ciutat estatunidenca on les persones inquilines van aconseguir una reducció del 15% en els lloguers de 1.200 habitatges, per poder fer front als augments desmesurats que en 2023 arribaven a una mitjana de 1.615 dòlars per un apartament de dues habitacions, un 25% més respecte als darrers tres anys.
Es tracta d’una mesura històrica mai feta abans, i actualment en litigis al tribunal d’apel·lacions de l’estat de Nova York, resultat de la lluita col·lectiva del veïnatge organitzat de Kingston i moviments com Citizen Action i For the Many.
Després d’assolir que el govern de la ciutat declarés l’emergència d’habitatge i implementés el programa EPTA (Emergency Tenant Protection Act), es va crear el “Rent Guidelines Board” una junta conformada per residents de Kingston, representants de la part arrendatària i la part arrendadora i professionals amb experiència en habitatge i economia, que té entre les seves funcions establir les pautes anuals per l’increment de les rendes en els pisos amb lloguer estabilitzat, realitzar audiències públiques per resoldre disputes entre les dues parts d’un contracte de lloguer, i investigar les condicions del mercat a la ciutat.
Us podeu imaginar un mecanisme democràtic i amb representació de totes les parts que intervenen en el mercat immobiliari per tal d’acordar els increments anuals dels lloguers?
A casa nostra, des del 2016 les persones llogateres s’han organitzat per la defensa col·lectiva del dret a l’habitatge en el Sindicat de Llogateres, i també els propietaris d’habitatges de lloguer –petits, grans tenidors o fons d’inversió– estan associats i representats en ASVAL.
És hora de disposar d’un espai formal de negociació col·lectiva que permeti millorar la relació entre les dues parts, així com enfortir i donar representativitat a les accions d’organitzacions com el Sindicat de Llogateres. No és una prerrogativa de la Llei d’Habitatge, però el govern de la Generalitat podria dins de les seves competències crear Consells de l’Habitatge en les zones declarades de mercat residencial tens a efectes d’orientar les actuacions prioritàries que es requereixen en aquests municipis, de la mà dels actors implicats en el seu desenvolupament.
Tant per la correcta aplicació de l’índex com d’altres mesures en zones tenses, cal crear espais de negociació formal que generin una comunicació mútua, fluida i transparent entre persones llogateres i propietàries. Aquests espais podrien ajudar a equilibrar els interessos d’ambdues parts, evitar imposicions unilaterals, empoderar a les persones llogateres en la defensa dels seus drets, i donar-les una major incidència en les polítiques públiques d’habitatge. En aquesta línia va ser la Declaració de la darrera Conferència Mundial de la International Union of Tenants l’abril del 2023.
Exemples com el de Kingston, a Nova York, ens mostren que la lluita col·lectiva de les persones inquilines i la creació d’espais de negociació formal amb la propietat poden ser eines efectives per aconseguir un mercat de lloguer més just.
Ara com ara, la regulació dels preus del lloguer a Catalunya està en un punt decisiu. El 81% de la població està a favor de la mesura. La demora en la implementació de la Llei d’Habitatge i les propostes actuals per a l’índex de preus de referència generen incertesa i preocupació. No podem permetre que la regulació esdevingui un brindis al sol. No podem acceptar que els preus del lloguer, ja infladíssims per l’especulació, es consolidin com a norma.
Luisa Fernanda Pinto, especialista en habitatge i membre del gabinet tècnic del PEMB