En contra dels pronòstics que afirmen que la regulació de preus del lloguer a Catalunya frena el sector promotor i la construcció d’obra nova, les dades del Col·legi d’Arquitectes de Catalunya (COAC) mostren que la construcció d’habitatges el 2024 ha crescut del 9,7% respecte a 2023, amb 17.429 visats d’obra per edificar nous habitatges. D’aquests, només 2.883 són habitatge de protecció oficial, un 6% dels 50.000 habitatges assequibles que el Govern ha promès finalitzar en els pròxims cinc anys.
Si fem comptes ràpids amb aquestes dades, caldria construir cinc vegades més habitatges protegits cada any per assolir la fita del Pla 50.000 abans del 2030. Això, sense tenir en compte que el full de ruta del Govern per assolir aquest objectiu no només inclou la construcció, sinó també (en menor mesura) la mobilització d’habitatges del parc existent cap al lloguer social, l’acord amb bancs i grans tenidors per cedir habitatges i la compra d’immobles mitjançant el dret de tanteig i retracte.
Nombre anual acumulat de nous habitatges destinats a polítiques socials en les àrees de demanda forta i acreditada per al compliment del mandat de solidaritat urbana
Font: Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge.
Quins són els obstacles per assolir aquests objectius?
Davant d’aquesta situació, sovint es diu que el problema principal és la manca de sòl o la manca de diners. La realitat és que són totes dues coses, a les quals cal afegir un altre factor fonamental: un sector de la construcció amb una productivitat molt baixa en comparació amb altres activitats econòmiques altament industrialitzades, així com una preocupant manca de capital humà format i qualificat.
Si ens fixem en la disponibilitat de sòl amb una mirada territorial bastant limitada a la ciutat de Barcelona, el sòl disponible per HPO i dotacional permetria construir només 27.000 habitatges fins esgotar el planejament vigent. D’aquests, solament el 16% estan en solars amb la gestió urbanística executada i, per tant, preparats per edificar. Això vol dir que, dels 17.000 habitatges protegits que la ciutat hauria d’aportar al Pla 50.000, només hi ha sòl immediatament disponible per fer-ne 4.500.
Però si ens allunyem de la capital i analitzem la situació a tota la regió metropolitana de Barcelona, veiem una realitat diferent: 109 municipis metropolitans tenen una densitat inferior a la considerada adequada segons el Barcelona Metropolitan Digital Twin, i, per tant, encara tenen marge per créixer. Entre aquests municipis es troben Terrassa, Sant Cugat del Vallès, Vilanova i la Geltrú, Rubí i Gavà.
Segons les previsions del Pla Director Urbanístic Metropolità (PDUM) i el Pla Territorial Metropolità de Barcelona (PTMB), la capacitat prevista de generació d’habitatge tant a l’AMB com a l’RMB és insuficient per donar resposta al creixement de llars estimat fins al 2050.
La situació, però, no és homogènia a tot el territori. Les zones amb més dèficit entre el creixement del nombre de llars i la capacitat de generació d’habitatge es concentren en el Barcelonès Nord, Barcelona ciutat, Llobregat Continu i Vall Baixa.
Per contra, el Vallès és l’única comarca de l’AMB on les previsions del planejament superen el creixement previst de llars. Pel que fa a la regió metropolitana els àmbits de Sabadell, Mataró, Arenys i el Baix Maresme, així com Calella i Tenes-Besòs, presenten dèficits. Per contra, els àmbits de Martorell, Granollers o el Garraf sí que tindrien capacitat per absorbir l’increment de llars previst.
Aquí sorgeix una pregunta fonamental: per què l’habitatge social i assequible ha de situar-se sempre a les zones amb menys capacitat d’atracció, menys activitat econòmica i menys serveis? Per què els millors sòls i els centres urbans han de ser cedits a usos amb rendiments més alts que l’habitatge assequible?
És cert que els àmbits de Martorell, Granollers o el Garraf tenen més disponibilitat de sòl, però si volem evitar que es converteixin en ciutats dormitori i concentrin les poblacions amb les rendes més baixes, cal una aposta ferma per polítiques de desenvolupament econòmic que equilibrin la presència d’habitatge social amb altres promocions d’habitatge a preu de mercat i activitats econòmiques de qualitat. Al mateix temps, l’habitatge assequible també ha d’arribar a les zones amb més oferta de treball i serveis per evitar una segregació territorial que condemni les classes populars a viure a la perifèria, lluny de les seves oportunitats laborals i vitals.
A l’hora de parlar de producció d’habitatge, un element central és la competència pels millors sòls. Aquesta dinàmica es resumeix en l’expressió anglesa “location, location, location”, molt popular en el sector immobiliari, que subratlla la importància decisiva de la ubicació en el valor d’un immoble. Aquesta màxima, basada en la rendibilitat del sòl i arrelada en la lògica immobiliària global, ha estat un factor clau en el desenvolupament de les nostres ciutats i en la creació de desigualtats, ja que la ubicació determina qui pot viure-hi i qui en queda exclòs.
Per això, ciutats com Londres estan patint el buidatge del centre a causa del teletreball, la turistificació i l’expansió d’usos més rendibles que el residencia. En aquest context, tant Barcelona com París han implementat mesures per prevenir aquesta situació. A Barcelona, s’ha establert la reserva del 30% del sostre destinat a habitatge assequible en nous desenvolupaments i grans rehabilitacions. A París, una política similar s’aplica des de fa més de 20 anys, i actualment aquesta reserva arriba al 50%.
Mataró, una ciutat metropolitana amb fortes pressions del sector immobiliari per eliminar la mesura, també ha adoptat la reserva del 30% des de fa més d’un any i ara està impugnada als tribunals. Malgrat la resistència de promotors i grans tenidors, aquesta regulació permetria a 15 anys vista generar entre 6 i 8 habitatges protegits a l’any al centre de la capital del Maresme.
Un model metropolità per garantir habitatge assequible
Des del PEMB, una de les mesures principals que impulsem a través de la missió d’habitatge adequat del Compromís Metropolità 2030 és la coordinació metropolitana de la regulació sobre reserves d’Habitatge de Protecció Oficial (HPO) en sòl urbà consolidat. L’objectiu és garantir una distribució més equilibrada de l’habitatge assequible a tota la regió metropolitana, evitant que es concentri en les àrees amb més vulnerabilitat urbana i promovent un model que integri l’habitatge protegit en els teixits urbans consolidats, especialment en zones ben connectades i amb una diversitat d’activitats econòmiques i serveis.
Si deixem que sigui només el mercat qui decideixi, les zones més ben ubicades i amb millors serveis seran cada cop més inaccessibles per a la majoria, mentre que l’habitatge assequible es desplaçarà cap a la perifèria, on les infraestructures i oportunitats són més limitades. Si deixem que les propostes del mercat marquin el que ha de se la política d’habitatge, tindrem una “porta pels pobres” i una “porta pels rics” a les promocions residencials.
Aquesta dinàmica no només expulsa les persones amb menys recursos dels centres urbans, sinó que configura un model metropolità on la segregació es produeix a diferents escales: dins els edificis, amb portes separades per a rics i pobres; als barris, amb la concentració de l’habitatge protegit en determinades zones; i a la metròpoli en el seu conjunt, amb municipis que assumeixen la funció social que altres rebutgen.
El que ens escandalitza quan pensem en edificis amb dues portes, fa dècades que ho hem normalitzat amb barris i municipis que concentren l’habitatge protegit mentre d’altres es reserven per a rendes altes. No podem permetre que aquesta lògica perpetuï una metròpoli segregada i desigual, en què el dret a l’habitatge queda subordinat als interessos econòmics privats. L’habitatge protegit ha de formar part del teixit urbà de manera equilibrada, garantint mixtura social i cohesió territorial.
